Eduardo Saz, experto en el mercado inmobiliario, revela los barrios de Madrid dónde comprar antes de que su precio se dispare

Si alguien está buscando comprar vivienda en Madrid en 2026, Eduardo Saz plantea que la primera pregunta no debe ser cuánto cuesta hoy un piso, sino "qué barrios van a cambiar de verdad en los próximos años y cuáles no". El experto inmobiliario advierte que "el gran error que puedes cometer es fijarte solo en el momento actual", porque en una ciudad en constante transformación "el mercado inmobiliario también lo está".

Saz insiste en que, tanto si se compra para vivir como para invertir, "siempre deberías buscar que tu vivienda se revalorice con el tiempo, porque esa es la mejor manera de generar patrimonio y protegerte de la inflación". A su juicio, las grandes subidas no aparecen de un año para otro en los portales inmobiliarios, sino que "se gestan antes, cuando llega una gran infraestructura, cuando se elimina una barrera urbana o cuando cambia el tipo de vecino". Y sentencia: "Cuando el precio ya ha subido, la oportunidad ya ha pasado".

Eduardo Saz y el impacto del soterramiento de la A-5 en Latina

Para el experto, una de las transformaciones más relevantes es el soterramiento de la A-5. Recuerda que durante décadas la vía de Extremadura ha sido "una cicatriz urbana" que ha dividido barrios como Lucero, Aluche, Campamento o Las Águilas, generando "mayor ruido, mayor contaminación y una percepción de frontera muy clara".

Según explica, el soterramiento entre la avenida de Portugal y la avenida del Padre Piquer dará lugar al Paseo Verde del Suroeste, con zonas verdes, continuidad urbana y mejor conexión con Madrid Río. "Cada vez que Madrid ha eliminado una gran infraestructura dura y la ha convertido en un espacio urbano, ese entorno se ha revalorizado", afirma, recordando lo ocurrido con Madrid Río.

Saz sostiene que, una vez finalizadas las obras, "los precios pueden subir entre un 10 y un 15% muy fácilmente". Añade que el código postal 28011 subió un 15% en 2024 y casi un 21% en 2025, con un precio medio en torno a los 3.570 euros por metro cuadrado, "y todavía no se ha terminado la obra".

A esta intervención suma la Operación Campamento, con más de 10.000 nuevas viviendas. "No hablamos solo de una mejora estética, sino de una nueva centralidad residencial al suroeste de la capital", explica, señalando que el distrito de Latina "sigue teniendo precios contenidos para estar donde está" y que comprar en 2026 "tiene mucho sentido si miras a cinco o diez años vista".

Eduardo Saz sobre la gentrificación cultural en Carabanchel

En Carabanchel, concretamente en San Isidro, Saz describe un proceso distinto. "Aquí no hay una gran obra de ingeniería, pero lo que está ocurriendo es igual de poderoso", asegura. Lo define como "una gentrificación cultural sin precedentes", donde antiguas naves industriales se han transformado en talleres, estudios de artistas y galerías.

"Esto no es simplemente postureo, está cambiando el tipo de vecino y cuando cambia el tipo de vecino, cambia el tipo de demanda inmobiliaria", afirma. Según su análisis, están llegando perfiles jóvenes y profesionales que valoran la proximidad al centro con precios más asumibles.

Indica que Carabanchel ha sido uno de los distritos con mayores subidas de alquiler y precio en los últimos años, aunque "aún sigue muy lejos de los precios de los distritos más saturados del otro lado del río". Señala que en San Isidro la vivienda subió un 15,3% en 2025 y que en Usera el incremento fue del 30% en un año. También destaca la ampliación de la línea 11 y el peso creciente de compradores extranjeros, especialmente de la comunidad china.

Eduardo Saz y el efecto Madrid Nuevo Norte en Tetuán

Dentro de la M-30, Saz sitúa el foco en Tetuán. Explica que barrios como Bellas Vistas, Almenara o Valdeacederas colindan con zonas como Chamberí o Chamartín, pero con precios sensiblemente inferiores. "Ese diferencial de precio no es sostenible en el tiempo", afirma.

Introduce además el impacto de Madrid Nuevo Norte, que, según sus palabras, "no va a revalorizar solo el suelo donde se construye, va a reordenar todo el norte de Madrid a nivel de empleo, movilidad y servicios". Sostiene que este proyecto "va a consolidar el norte como un gran polo financiero" y que toda esa actividad "va a hacer que se revalorice el entorno y Tetuán está justo ahí".

Aporta cifras de 2025: el código postal 28039 subió un 16%, el 28020 un 13% y el 28029 más de un 12%. También destaca que en zonas como Almenara "casi el 98% de las compraventas son de segunda mano", subrayando el potencial de reforma como motor de revalorización.

Eduardo Saz y los desarrollos del sureste: "Comprar la ciudad futura desde el inicio"

Por último, el experto se refiere a Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros y El Cañaveral como "la mayor expansión urbana de Madrid en décadas". Reconoce que "no es una inversión inmediata", pero considera que supone "comprar la ciudad futura desde el inicio".

Advierte que la entrada de mucha oferta puede tensar menos los precios a corto plazo, aunque matiza que "ni de lejos es oferta suficiente como para contener el precio de la vivienda en Madrid en términos generales". También señala que, en condiciones normales, comprar en zonas nuevas implica riesgo, pero que el contexto actual de falta de oferta y necesidad de vivienda eficiente energéticamente cambia el escenario.

Saz concluye que "Madrid no va a subir igual en todas partes" y que cada vez será más importante "saber leer la ciudad antes de comprar". Y resume su planteamiento con una idea central: "No hablo de especular de comprar hoy y vender mañana, hablo de posicionarse en zonas estratégicas y crear patrimonio beneficiándose de dinámicas urbanas que ya están en marcha".