El IVA reducido del 10% en reformas cambia en diciembre: cuándo puede aplicarse a viviendas de alquiler

Reformar un piso para alquilarlo como vivienda habitual podrá tener un tratamiento distinto en el IVA desde el 1 de diciembre de 2026. La modificación publicada en el BOE amplía el tipo reducido del 10% a determinadas obras de renovación y reparación en estos inmuebles. Para aplicarlo, el propietario tendrá que cumplir las condiciones previstas para la operación.

El cambio figura en el artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. La nueva redacción incorpora las viviendas destinadas al arrendamiento habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador, y exige que el pago de las obras se realice mediante alguno de los medios bancarios enumerados en la norma.

El porcentaje reducido ya existe. La novedad afecta al alcance de su aplicación y a los requisitos para utilizarlo. Quien esté preparando una reforma debe distinguir entre las reglas que rigen ahora y las previstas para diciembre, además de comprobar el tratamiento de los anticipos si los trabajos y los pagos se reparten entre ambos periodos.

Qué cambia para los propietarios que alquilan

La información actual de la Agencia Tributaria sobre renovación y reparación establece, como regla general, un IVA del 21%. Permite aplicar el 10% cuando el destinatario es una persona física que utiliza la vivienda para uso particular y se cumplen las condiciones de antigüedad y aportación de materiales. El arrendamiento queda excluido de ese supuesto.

OCU explica que, desde diciembre, la ampliación alcanza a viviendas destinadas al alquiler como residencia habitual. Esa finalidad resulta decisiva: el propietario debe comprobar el uso del inmueble antes de calcular el presupuesto con el impuesto reducido. La nueva regulación no permite extender esta ventaja a cualquier vivienda por el simple hecho de que se alquile.

Además, se mantienen dos requisitos que ya condicionan estas obras. La construcción o la última rehabilitación debe haber terminado al menos dos años antes del inicio de los trabajos. Si el contratista aporta materiales, su coste no puede superar el 40% de la base imponible de la operación.

Cómo se calcula el límite de los materiales

La base imponible es el importe sobre el que se calcula el IVA, antes de añadir el impuesto. En una ejecución de obra de 10.000 euros, el límite del 40% equivale a 4.000 euros de materiales aportados por quien realiza los trabajos. Superar esa cantidad impide aplicar el tipo reducido por esta vía.

La Agencia Tributaria ofrece dos ejemplos con la colocación del suelo de una vivienda. Si la operación cuesta 10.000 euros y los materiales aportados ascienden a 3.000, puede tributar al 10% cuando se cumplen los demás requisitos. Si los materiales alcanzan 5.000 euros, la misma operación tributa al tipo general del 21%.

Tampoco puede dividirse artificialmente esa ejecución de obra para aplicar el 21% a los materiales y el 10% a la mano de obra. Hacienda señala que, cuando la operación debe calificarse globalmente como una entrega de bienes, separar ambos conceptos en facturas no permite forzar la tributación reducida del servicio.

La forma de pago también cuenta

OCU incluye el pago por medios trazables entre las condiciones de la nueva ampliación. El BOE enumera tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo e ingreso en cuentas de entidades de crédito a favor de quien realiza las obras. Conviene acordar el sistema de pago antes de entregar cualquier cantidad.

La diferencia económica puede ser relevante. Sobre una base imponible de 10.000 euros, el IVA del 10% suma 1.000 euros y eleva la factura a 11.000. Con un tipo del 21%, el impuesto asciende a 2.100 euros y el total alcanza 12.100. La diferencia es de 1.100 euros, siempre que proceda aplicar el tipo reducido.

No basta con fechar la factura en diciembre

En las obras que atraviesen el cambio de mes hay que revisar cuándo se produce el devengo del impuesto. La Agencia Tributaria explica que el IVA se devenga al realizarse la operación y que, cuando existen anticipos, se devenga al cobrarlos por las cantidades recibidas. La fecha del presupuesto, por sí sola, no determina el tipo aplicable.

También importa qué servicio se contrata. Hacienda distingue las ejecuciones de obra de renovación y reparación de los servicios de mantenimiento de instalaciones. El mantenimiento de ascensores, calderas o instalaciones eléctricas tributa al 21%. La ampliación para viviendas de alquiler no convierte cualquier gasto del inmueble en una reforma con IVA reducido.

Antes de contratar, OCU recomienda disponer de un presupuesto detallado y firmado, con las fechas previstas, y solicitar después una factura con el IVA correspondiente. Para estas operaciones también conviene dejar documentado el coste de los materiales y conservar los justificantes del pago. Así se podrá comprobar que el impuesto facturado responde a las características reales de la obra.