Universidad Histórica de Orihuela: un enredo eclesiástico-municipal (IX)

Respecto a la permuta planteada por el Obispado al Ayuntamiento, la Agencia de Prevención y Lucha contra el Fraude y la Corrupción de la Comunidad Valenciana, en su informe final de investigación (fecha 1 de abril de 2021), analiza las “Irregularidades contrastadas en relación con el expediente de cesión al Colegio Santo Domingo del derecho de superficie de terrenos para las actividades universitarias (Expte. 19.1/99)” y señala que “el derecho de superficie constituye un derecho real sobre suelo ajeno que permite a su titular construir sobre dicho suelo y ostentar la propiedad sobre lo edificado mientras dure este derecho, produciendo una disociación entre el suelo y su aprovechamiento”.

Las fincas registrales sobre las que recae el derecho de superficie son la nº 29.854 y la nº 87.648 y la Agencia recuerda que, para la válida constitución del derecho de superficie, se requieren dos requisitos formales: el otorgamiento de la escritura pública que formalice el título; y la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad. Pero la cesión del derecho de superficie no se formalizó en escritura pública y en el informe emitido por la jefa de Patrimonio el 15 de marzo de 2019 se indica que: “La Diócesis Orihuela-Alicante en ningún momento requirió a la Administración Local el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, a pesar de lo cual el Colegio Santo Domingo procedió a ocupar y vallar dichos terrenos sin que procediera a la urbanización y edificación previstas”.

En un escrito de 13 de noviembre de 2017, la entidad religiosa reconoce que: “Este derecho de superficie no llegó a documentarse en escritura pública, si bien el Colegio ha dispuesto del solar para actividades deportivas y culturales”. Es más, el Obispado y el Colegio Diocesano alegaron lo siguiente: “Esta cesión de derecho de superficie, no llegó a formalizarse en escritura pública y ello a pesar de que, como consta en el documento nº 52 del expediente administrativo, existe una carta dirigida al Ayuntamiento por el Notario de Orihuela, D. Juan Vélez, de fecha 20 de abril de 1999 en el que manifiesta que le ha correspondido el otorgamiento solicitado para la cesión a la Diócesis de Orihuela-Alicante del Dº de superficie de terrenos para actividades universitarias”.

Este hecho –sigue diciendo la Agencia Antifraude- tiene especial importancia porque desde el Obispado se ha venido instando al Ayuntamiento desde hace años para que su derecho fuese constituido en escritura pública para garantizar la protección registral y frente a terceros. En este sentido, recuerda la Agencia, la Dirección General de los Registros y Notariado en su resolución de fecha 16 de abril de 2010 dice: “No existe duda alguna sobre la necesidad de escritura pública. El artículo 40.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo establece que para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. La doctrina más autorizada entiende que este precepto, al no hacer distinción, se refiere tanto al derecho de superficie pactado entre particulares, como a aquel que se inscribe en el marco de una actuación urbanística”.

Lo cierto –afirma la Agencia Valenciana Antifraude- es que “el Ayuntamiento no consintió hacer la escritura, posiblemente porque no tenían depurada la situación física y jurídica de las parcelas y no estaba meridianamente claro que tuvieran las dimensiones que figuraban en el Registro de la Propiedad, como posteriormente veremos”: “1. De las fincas matrices con los números 29.852 y 87.648 se segregaron cuatro fincas, quedando de la forma siguiente: -Finca 29.852 de 214,53 m2.-Finca 101.826 de 265,47 m2.-Finca 87.648 de 2.407,47 m2.-Finca 101.828 de 1.534,53 m2. De estas fincas, las números 101.826 y 101.828 pertenecen al Obispado por título de permuta con la finca registral 101.830 titularidad del Ayuntamiento, de 1.533,98 m2, según escritura otorgada el 26 de marzo de 1997 ante el Notario de Orihuela D. Roberto Jorge Conde Ajado. Como se puede comprobar de los planos que se detallan seguidamente y con las mediciones reales que se han efectuado y la propia regularización catastral acometida a instancia del propio Ayuntamiento, parte de esas parcelas permutadas con el Obispado (las nº 101.826 y 101.828) ya eran propiedad de éste; y ello afecta a las parcelas 29.852 y 87.648 que son objeto de derecho de superficie”.

En este sentido –sigue la resolución de conclusión de actuaciones de la AVA- “ya se advirtió al Ayuntamiento que antes de acometerse una posible permuta, se ha de depurar la situación física y jurídica de los terrenos, acreditada con el certificado del secretario-interventor que describa la naturaleza jurídica del bien con el carácter de patrimonial figurando en el Inventario de Bienes con la indicada calificación jurídica, además de acreditar, con certificado del Registro de la Propiedad que los bienes se hallan debidamente inscritos en concepto de patrimoniales de la entidad local. Con estos requisitos legales que son de obligado cumplimiento, las parcelas objeto de derecho de superficie no pueden ser enajenadas por ningún título hasta en tanto no se depure la realidad física y jurídica que permita acometer un negocio jurídico traslativo de dominio con garantías para la Entidad compradora o permutante”.

En respuesta a las alegaciones del Obispado y Colegio Santo Domingo, la Agencia Valenciana Antifraude dice: “Se pone de manifiesto que la Diócesis no requiere al Ayuntamiento de Orihuela el otorgamiento de escritura pública, si bien el Colegio Santo Domingo pasó a ocupar y vallar los terrenos. No se acredita la exigencia del Ayuntamiento o su negativa a la ocupación sin la elevación de la escritura. No debe ser la Diócesis la que compele al Ayuntamiento a la formalización en escritura pública, se trata de una imposición prevista tanto en el acuerdo plenario como en la normativa reguladora del derecho de superficie (…) Para la válida constitución del derecho de superficie se requiere la formalización en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Las administraciones están obligadas a inscribir sus bienes y derechos en el Registro de la Propiedad. La inscripción de la cesión tiene carácter constitutivo. Es decir, es un requisito indispensable para que el acuerdo sea eficaz”.

En base a todo lo anterior, la AVAF desestima la alegación del Colegio, “dado que no altera la conclusión provisional, manteniéndose la constatación del incumplimiento del Ayuntamiento de Orihuela en cuanto a la formalización del derecho de superficie en escritura pública”. Por otro lado, se señala que el Colegio Santo Domingo procedió al vallado de los terrenos. “En la imagen [extraída de Google Maps], se puede observar el tipo de vallado de las instalaciones. En este sentido, consta en el expediente el decreto de 10 de noviembre de 2006 por el que se concede la licencia [municipal] para el cerramiento de muro de 20 metros de largo y 3 metros de altura”.

En relación con la condición resolutoria prevista en la cesión del derecho de superficie de las fincas registrales 29.852 (214m2) y nº 87.648 (2.407,47 m2), y a la vista del acuerdo plenario, la Agencia Antifraude subraya: “Tanto en los informes técnicos como en los escritos del Obispado se indica que las obras no se han realizado, destacando la solicitud presentada el 23 de julio de 2018, donde expresamente el Ecónomo del Obispado señala lo siguiente: “Sobre la indicada parcela, que hoy en día forma parte de los campos de deportes donde el Colegio desarrolla parte de sus actividades, no se ha acometido la construcción de las instalaciones de ampliación del Centro según el acuerdo de cesión suscrito en su día con el Ayuntamiento y, en este sentido, es preciso que el Colegio Diocesano adquiera el pleno dominio de la parcela para completar definitivamente sus espacios exteriores con la visión de ampliar su actividad docente, con unas actualizadas instalaciones deportivas y académicas necesarias para el desarrollo de su proyecto educativo, hoy en demanda creciente”.

A este respecto, el informe de la Agencia Antifraude subraya lo siguiente: “El ecónomo no solo indica que las obras no se han realizado, sino que se destina a las actividades del Colegio. Por lo que no sólo se está incumpliendo la condición necesaria del derecho de superficie sino también al destino dado al solar que motivó el acuerdo municipal, hecho que pudiera suponer una alteración del acuerdo de cesión ya que se estaría destinando a fin distinto al previsto en el acuerdo de cesión del año 1999. Tanto en el acuerdo de cesión como en la propuesta de colaboración [10 enero 1995] se indica que los solares se han de destinar a aulas y dependencias para posibilitar espacios para actividades de extensión universitaria. Como se observa en el acuerdo, se ceden los terrenos con la condición de que en 5 años se proceda a la construcción de aulas y dependencias de extensión universitaria en el colegio de Santo Domingo. En caso contrario, se ha de extinguir el derecho de superficie, revirtiendo las fincas al Ayuntamiento de Orihuela. Su incumplimiento determina la frustración del acuerdo”. 

Recoge también el informe de la Agencia que “El 1 de abril de 2015 se propone por la técnica jefe del Servicio de Patrimonio municipal declarar extinguido el derecho de superficie de las fincas registrales nº 29.852 y nº 87.648. Y el 13 de octubre de este año, la Junta de Gobierno Local acuerda declarar extinguido el derecho de superficie al no haberse cumplido, en tiempo y forma, la condición resolutaria a la que se supeditaba la eficacia de la cesión de dicho derecho. No obstante, no se notifica el acuerdo hasta dos años después. Y seis años después [recordemos que el informe es de fecha 1 de abril de 2021], el Ayuntamiento de Orihuela aún no ha ejecutado el acuerdo por el que se acordaba recuperar los solares, ni ha reactivado la situación procesal del contencioso-administrativo interpuesto”. Por tanto, para la AVAF “El incumplimiento de las prestaciones debidas a cargo de la entidad religiosa ha derivado en la extinción del derecho de superficie. Por ello, el Ayuntamiento de Orihuela debería haber ejecutado el acuerdo de extinción del derecho de superficie y haber recuperado la posesión de los solares pues las Administraciones públicas están obligadas a proteger adecuadamente los bienes y derecho que integran su patrimonio”.

Y ello lo afirma el informe de la AVAF que comentamos pese a incluir en el mismo un escrito del Obispado, de fecha 15 de febrero de 2017, manifestando en defensa de su pretensión que: “De otro modo, de no poder contar con esa parcela, el Centro vería mermadas seriamente sus posibilidades de ampliación y se vería privado de un terreno del que, como es sabido, se ha venido utilizando como instalaciones deportivas en beneficio de los alumnos del Centro. El privarles de continuar con este uso y, en su caso, de una ampliación o mejora de estas instalaciones, dejaría el Colegio en una situación bastante comprometida por no poder contar, como hasta ahora, ni con dichas instalaciones, ni con la expectativa de ampliación y mejora del Colegio Diocesano Santo Domingo”.

También se recoge en el mencionado informe la documentación aportada por el Ayuntamiento de Orihuela, donde aparece la siguiente y sorprendente manifestación del representante del Obispado: “…les debemos manifestar una serie de circunstancias que motivan que, al menos por el momento, no podamos atender este requerimiento, pues, como conocen, las razones de la imposibilidad de finalizar la construcción de espacios educativos para el colegio por la ampliación de la Universidad de Alicante son ajenas totalmente al Colegio Diocesano, motivo por el que tanto el Obispado de Orihuela-Alicante (titular del Colegio) como ese Ayuntamiento han mantenido y continúan manteniendo diversas reuniones tendentes a dotar a esas fincas de unos edificios de uso dotacional-educativo cuya propiedad revierta en el futuro al propio Ayuntamiento”.

Cosas veredes, amigo Sancho, que farán fablar las piedras…

Otrosí digo.- “El poder no corrompe a las personas, sino que revela quienes son realmente” (Marco Aurelio).