La vivienda no ha derogado la oferta y la demanda

Esta semana pretendía escribir sobre un tema diferente, pero no he podido resistirme a contestar otra de las grandes falacias que circulan por las redes sobre la vivienda.

La semana pasada el presidente del Gobierno fue al programa de la Revuelta y durante la entrevista que le hizo Broncano dijo: “Fíjate que antes de la crisis financiera (2008) se construyeron 4,5 millones de viviendas y el precio de la vivienda no paró de subir. Por tanto, esa ley de la oferta y la demanda de los mercados no es tan evidente. ¿Qué es la clave? La clave no es solo construir el mayor número posible sino construir vivienda asequible.”

Desligar la vivienda de la ley de la oferta y la demanda, en mi cabeza suena como intentar desvincularnos de la ley de la gravedad o afirmar que la Tierra es plana. Por eso, cuando veo que hay tantas personas a las que les suena razonable la idea de que exista un bien, como la vivienda, al que no se le aplica la ley de la oferta y la demanda o se le aplica con excepciones, que curiosamente siempre favorecen la idea de intervenir el mercado, me veo forzado a contestar enérgicamente y contraponer dicha idea con la realidad.

Buscando en redes encontré que el 15 de mayo de este mismo año, en la red social X (antes Twitter) el economista y profesor de universidad Eduardo Garzón compartió el gráfico que pueden ver arriba con el siguiente mensaje: “Cuando se construyen viviendas, su precio sube. Cuando se dejan de construir su precio baja. A esos que repiten la ley de la oferta y la demanda les va a estallar la cabeza.”

En el gráfico se muestran en rojo el precio de la vivienda y en verde los visados de nueva construcción desde 1995 hasta 2023. Y parece que hay una correlación entre el aumento de la construcción (la oferta) y el aumento del precio. Se sugiere así que construir más no contiene los precios.

¿Por qué esa conclusión no se sostiene? Porque la evolución conjunta de dos variables no permite identificar, por sí sola, una relación causal. El gráfico muestra precios y visados, pero omite la evolución de la demanda y del crédito. Sin incorporar esos factores, no podemos aislar el efecto de la construcción sobre los precios.

Veámoslo con un sencillo ejemplo. Imaginemos que durante el verano aumentan tanto las ventas de helados como los ataques de tiburones. Concluir que debemos restringir las heladerías para proteger a los bañistas sería confundir correlación con causalidad: estaríamos ignorando que el calor (la tercera variable) lleva a más personas a comprar helados y a bañarse en el mar.

El razonamiento sobre la vivienda incurre en un error parecido cuando observa que aumentaban la construcción y los precios, pero omite lo que sucedía con la demanda y el crédito. Aunque la comparación tiene un límite, pues construir viviendas sí puede influir en su precio. Precisamente por eso, la pregunta no es si los precios subieron mientras se construía, sino cuánto más habrían subido si no se hubiera construido.

Vaya por delante que la teoría económica no sostiene que cualquier aumento de la construcción deba ir acompañado, automáticamente, de una caída del precio observado, sino que sostiene que una mayor oferta, manteniendo constantes las demás condiciones, presiona los precios a la baja respecto al nivel que alcanzarían sin ella.

Para comprender esta diferencia entre el precio observado y el que habría resultado con una oferta menor, es decir, si no se hubieran construido esas viviendas, es imprescindible atender a lo que ocurrió con la demanda.

Durante el auge inmobiliario español, la demanda estuvo alimentada por una extraordinaria expansión del crédito. Concretamente, entre 1997 y 2007, el crédito a compradores de vivienda creció alrededor del 20% anual; el destinado a promotores, aproximadamente un 33%. La financiación impulsaba tanto las compras como la construcción. Sin olvidar el constante crecimiento de los nuevos hogares.

Ignorar ese proceso equivale a analizar un mercado suprimiendo uno de sus motores. El abaratamiento previo de la financiación y la expansión hipotecaria ampliaron la capacidad de compra. Que los precios aumentaran en ese contexto no demuestra que construir fuera inútil, sino que obliga a estudiar conjuntamente la oferta y la demanda.

La discusión sobre el problema de la vivienda merece algo mejor que escoger dos curvas y convertir su coincidencia en una refutación de la economía. Y no debe utilizarse aquella coincidencia histórica como argumento para justificar la regulación del mercado de la vivienda.