frena los desahucios, limita a los grandes tenedores y activa ayudas de hasta 50.000 euros
¿En qué consiste el nuevo y polémico decreto gubernamental de vivienda cuando entre en vigor?
La norma amplía la protección de los inquilinos vulnerables, endurece las restricciones a los grandes tenedores, introduce deducciones fiscales y moviliza 10.000 millones de euros para facilitar la compra de la primera vivienda.
Concentración de miembros de Stop Deshaucios. REMITIDA / HANDOUT por STOP DESHAUCIOS 05/9/2026
El nuevo decreto de vivienda planteado introduce importantes cambios para inquilinos, propietarios y grandes tenedores. Esta bien el término introducir porque no ha sido precisamente el consenso el que ha precedido la implementación de esta norma. Que amplía la protección frente a los desahucios, regula los alquileres temporales, introduce nuevas deducciones fiscales y activa préstamos de hasta 50.000 euros para facilitar la compra de la primera vivienda.
El principal paquete de medidas aprobado por el Gobierno comienza a aplicarse después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Su potencial entrada en vigor coincide con la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre, por lo que su continuidad dependerá de la convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, donde cuenta inicialmente con mayores posibilidades de prosperar que el segundo decreto aprobado por el Ejecutivo. Lo cuál es una anomalía que sienta un precedente nada democrático cuestionado en su momento por el propio Pedro Sánchez en el año 2015. La Diputación Permanente no debe aprobar leyes importantes y menos, aquellas que hayan sido rechazadas por una mayoría en el Parlamento.
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce un amplio conjunto de medidas destinadas a reforzar la función social de la vivienda, limitar determinadas prácticas especulativas y ampliar la oferta residencial asequible.
¿Qué pasa ahora con los desahucios?
Una de las medidas centrales es la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 de determinados desahucios de personas vulnerables cuando los demandantes sean fondos o entidades dedicadas a la compra masiva de créditos hipotecarios impagados o inmuebles por debajo de su valor de mercado.
La protección alcanza a procedimientos judiciales en los que todavía no se haya ejecutado el lanzamiento, incluso aunque exista una sentencia previa o se haya producido anteriormente otra suspensión, siempre que concurran los requisitos establecidos.
Para el resto de demandantes, cuando no resulte aplicable el mecanismo extraordinario de enervación, se establece la posibilidad de suspender el desahucio durante un máximo de tres años.
Estas suspensiones estarán sujetas a revisiones anuales de la situación de vulnerabilidad económica y se acompañarán, en los casos previstos, de compensaciones por las rentas no percibidas y determinados gastos relacionados con el inmueble.
El decreto distingue así entre los grandes operadores inmobiliarios afectados por las restricciones más intensas y otros propietarios que podrán acceder a mecanismos de compensación económica.
La suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables se amplía hasta finales de 2030, mientras otros procedimientos podrán paralizarse durante un máximo de tres años
La norma también incorpora nuevas exigencias de información en las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual.
La parte que promueva el procedimiento deberá acreditar documentalmente si ostenta la condición de gran tenedor, permitiendo determinar las garantías y obligaciones aplicables en cada caso.
La Administración tendrá 2 meses para evitar los desahucios
Otra de las grandes novedades es la creación de un mecanismo permanente de enervación extraordinaria para impedir que las personas vulnerables pierdan su vivienda por impago del alquiler sin disponer de una alternativa habitacional.
Cuando un inquilino en situación de vulnerabilidad económica afronte un procedimiento judicial por impago de rentas, la Administración competente dispondrá de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación judicial para ofrecerle una vivienda alternativa adecuada.
Durante ese periodo quedarán suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
Si la Administración no proporciona una solución habitacional dentro del plazo establecido, deberá abonar al propietario o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas, incluidas las rentas devengadas hasta ese momento y las costas procesales correspondientes.
El pago íntegro permitirá saldar la deuda, detener el desahucio y mantener vigente el contrato de arrendamiento.
La regulación contempla además una consecuencia específica para los supuestos en los que la Administración no actúe dentro de esos dos meses.
Si no ofrece una vivienda alternativa ni satisface la deuda, quedará automáticamente subrogada en la posición deudora del arrendatario frente al propietario.
En esas circunstancias no procederá el lanzamiento y el contrato podrá mantenerse hasta su expiración mientras persista la situación de vulnerabilidad económica.
Si la Administración no ofrece una vivienda alternativa ni paga la deuda en dos meses, asumirá la posición deudora frente al propietario y quedará impedido el lanzamiento.
Este mecanismo no consume el derecho del arrendatario a saldar personalmente la deuda una primera vez en los supuestos previstos legalmente.
El decreto establece asimismo que el Estado compensará económicamente a las comunidades autónomas por los costes derivados de la aplicación de estas medidas.
Los grandes tenedores no podrán realizar compras especulativas hasta 2030
Lo primero sería explicar qué son compras especulativas y quién las hace.
Hasta el 31 de diciembre de 2030, determinadas entidades dedicadas a la adquisición de deuda inmobiliaria y los grandes tenedores que sean personas jurídicas no podrán comprar viviendas por un precio inferior al 70% de su valor de mercado.
La valoración deberá determinarse mediante una tasación independiente realizada por una sociedad homologada e inscrita en el Banco de España.
La limitación se extiende también a las entidades integradas en el mismo grupo empresarial o que actúen por cuenta de los operadores afectados.
El objetivo es impedir que determinados fondos y empresas adquieran inmuebles o carteras inmobiliarias con descuentos elevados para obtener posteriormente plusvalías mediante su reventa o explotación.
No obstante, la norma contempla excepciones para operaciones destinadas a vivienda social y asequible, residencias para colectivos vulnerables y otros supuestos de interés social.
También se protegen determinadas transmisiones formalizadas antes de la entrada en vigor del decreto.
¿Qué pasa con los alquileres temporales?
El decreto pretende evitar que los contratos de corta duración se utilicen para eludir las garantías establecidas para los arrendamientos de vivienda habitual.
La nueva regulación exige que exista una causa real que justifique la temporalidad del contrato.
Cuando no concurra esa causa, el arrendamiento pasará a considerarse de vivienda habitual, con las consecuencias legales correspondientes.
La misma consideración se aplicará en los supuestos establecidos de encadenamiento de más de dos contratos temporales consecutivos.
Esta modificación resulta especialmente relevante en las grandes ciudades y en los municipios con elevada presión turística, donde los alquileres de temporada han ganado peso frente a los contratos residenciales tradicionales.
Los alquileres temporales sin una causa justificada y determinados encadenamientos de contratos quedarán sometidos a las garantías del arrendamiento de vivienda habitual
¿Y el alquiler por habitaciones?
La suma de las rentas cobradas por todas las habitaciones de una vivienda no podrá superar el precio que correspondería al alquiler unitario del inmueble completo.
La medida busca evitar que la división de una vivienda permita incrementar artificialmente los ingresos del propietario y eludir las limitaciones aplicables al arrendamiento convencional.
Los anuncios de alquiler deberán ofrecer toda la información relativa a los precios
La transparencia en el mercado inmobiliario es otro de los ámbitos afectados por el decreto.
Los anuncios de viviendas destinadas al alquiler deberán incorporar la información legalmente exigible sobre el índice de precios de referencia, las limitaciones de renta aplicables y los precios anteriores cuando corresponda.
También se refuerza la obligación de informar sobre las circunstancias que condicionen legalmente el importe del alquiler.
El objetivo es que los potenciales arrendatarios puedan conocer las restricciones y características económicas del contrato antes de firmarlo.
La norma impide trasladar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato en los términos previstos por la legislación de arrendamientos urbanos.
En el ámbito de los pisos turísticos, las plataformas estarán sometidas a mayores obligaciones de cesión de datos.
El incumplimiento podrá dar lugar a sanciones de hasta un millón de euros o el 2% del volumen de negocio de la empresa infractora, según los supuestos contemplados.
Deducciones fiscales para inquilinos y propietarios
El paquete incorpora importantes modificaciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), con efectos previstos desde el 1 de enero de 2026.
Para los propietarios, se establecen nuevos incentivos fiscales vinculados a la reducción de los precios del alquiler y a la incorporación de inmuebles al mercado de vivienda asequible.
En determinados contratos situados en zonas tensionadas, las reducciones podrán alcanzar hasta el 100% cuando el arrendador rebaje la renta más de un 5% y se cumplan los requisitos legales.
La reforma también contempla reducciones de hasta el 70% para determinados supuestos de alquiler social.
En el caso de los inquilinos, se crea una deducción estatal del 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual.
Podrán acogerse los contribuyentes que cumplan las condiciones legales y tengan bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros anuales.
La deducción contará con una base máxima de 11.630 euros, de manera que su cuantía efectiva dependerá de las rentas abonadas y de los límites establecidos.
Los inquilinos con rentas inferiores al umbral establecido podrán acceder a una deducción del 10%, mientras los propietarios tendrán nuevos incentivos por reducir el alquiler
La norma también introduce una exención fiscal sobre determinadas ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de viviendas desocupadas durante más de dos años.
La ventaja se aplicará a las transmisiones a entidades públicas que cumplan los requisitos previstos, con un límite de 800.000 euros y vigencia hasta el 31 de diciembre de 2027.
El IVA de los alquileres turísticos y los recargos del IBI cambiarán en los próximos meses
A partir del 1 de diciembre de 2026, determinados alquileres turísticos de menos de 30 noches estarán sujetos al IVA del 10%, con las excepciones contempladas para los supuestos vinculados a la vivienda habitual del arrendador.
En la misma fecha comenzará a aplicarse el IVA del 10% a determinadas obras de reparación y renovación de viviendas destinadas al alquiler.
También se establece el IVA superreducido del 4% para las entregas de viviendas protegidas de calificación permanente que cumplan las condiciones legales.
Los nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal entrarán igualmente en aplicación el 1 de diciembre.
Por otra parte, el decreto establece un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos de las socimi, aplicable a los periodos impositivos iniciados desde el 1 de enero de 2026.
Los nuevos recargos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) podrán alcanzar hasta el 150% para determinados pisos turísticos y viviendas desocupadas.
Su aplicación comenzará a producir efectos a partir del 1 de enero de 2027, conforme a las condiciones legales y a las ordenanzas municipales correspondientes.
El Gobierno activa 10.000 millones para la compra de primera vivienda
El paquete incorpora también instrumentos de financiación destinados a facilitar el acceso a la propiedad y aumentar la oferta de vivienda asequible.
La iniciativa de mayor volumen es la línea Tu Casa, dotada con 10.000 millones de euros.
El programa permitirá financiar una parte del precio de adquisición de la primera vivienda habitual mediante préstamos complementarios a la financiación hipotecaria privada.
La cantidad financiada será la menor entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros.
Los préstamos tendrán un tipo de interés del 0%, no incorporarán comisiones y estarán sujetos a las condiciones de concesión previstas por el mecanismo.
La medida pretende dar respuesta a uno de los principales obstáculos para acceder a una vivienda en propiedad: la necesidad de reunir un ahorro inicial elevado.
Actualmente, muchas familias disponen de ingresos suficientes para asumir las cuotas mensuales de una hipoteca, pero tienen dificultades para aportar la parte del precio que las entidades financieras no suelen cubrir.
La línea Tu Casa permitirá complementar esa financiación, aunque los beneficiarios deberán cumplir los requisitos establecidos.
El programa Tu Casa contará con 10.000 millones de euros y permitirá obtener financiación sin intereses por hasta 50.000 euros para la primera vivienda
Los 2.000 millones de euros destinados al alquiler asequible permitirán financiar proyectos residenciales que cumplan las condiciones establecidas por el programa.
Los avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO), dotados con 280 millones, buscan impulsar la construcción industrializada para reducir plazos y favorecer el incremento de la oferta de viviendas.
Por su parte, el Fondo de Vivienda de Impacto Social, con 400 millones de euros, financiará iniciativas dirigidas a mejorar el acceso residencial y movilizar inversiones con objetivos sociales.
¿Qué papel desempeñará Casa 47 en todo esto?
El decreto también refuerza a Casa 47, la empresa pública estatal de vivienda.
La norma establece que el precio de venta de los inmuebles propiedad de esta entidad, o construidos en sus suelos residenciales, no podrá superar el máximo fijado para las viviendas protegidas en la comunidad autónoma correspondiente.
La limitación se mantendrá en las transmisiones futuras, evitando que las viviendas incorporadas al parque público terminen comercializándose libremente sin restricciones de precio.
La medida pretende garantizar que los recursos públicos destinados a vivienda mantengan su función social a largo plazo.
El decreto facilita asimismo el traspaso de inmuebles procedentes del Patrimonio del Estado y de la Seguridad Social para ampliar la oferta destinada a vivienda asequible.