¿Cuáles son las soluciones a los problemas de vivienda en España según la Francisco de Vitoria?

España cuenta con "deficiencias estructurales" de las políticas de vivienda en España que se han prolongado durante seis décadas, según informa este lunes la Universidad Francisco de Vitoria (UFV), que estima que el país solo posee un 2,5% de vivienda social y recomienda medidas en este ámbito y para los inquilinos, los propietarios y la construcción.

Así, afirma en un comunicado que "España lleva 60 años reformando el alquiler sin conseguir estabilizarlo" y propone actuar "a la vez" sobre vivienda social, oferta privada, protección al inquilino y construcción para "corregir un desequilibrio que las medidas aisladas no han resuelto".

En concreto, a través de técnicas de integración fraccionaria y en un análisis de la dinámica de los precios de los alquileres en España a lo largo de seis décadas (1962-2024), observa unas "perturbaciones muy persistentes" en los precios de los alquileres y sostiene que la persistencia se mantiene prácticamente sin cambios en regímenes regulatorios opuestos.

"Ni las medidas relacionadas con la oferta ni las relacionadas con la demanda han logrado estabilizar los alquileres a largo plazo" durante ese periodo, apuntan los autores en su estudio, publicado en acceso abierto en la revista 'Cities', al tiempo que advierten de que el desequilibrio del mercado del alquiler es "estructural" y que "las medidas puntuales resultan insuficientes".

Se da "un desequilibrio estructural entre oferta y demanda, que exige actuar a la vez en cuatro frentes": más vivienda social, incentivos y seguridad jurídica para los propietarios, protección estable al inquilino y menos trabas a los constructores, plantean.

"Los resultados revelan que las intervenciones reguladoras no han logrado una estabilización de precios consistente a largo plazo y que las perturbaciones en los precios de los alquileres tienen efectos persistentes. Cabe destacar que los cambios en la política fiscal de 1999 influyeron temporalmente en la demanda, pero no se observó ningún impacto significativo y duradero en el resto de medidas reguladoras", señalan en el trabajo.

En el mismo concluyen que estos resultados ponen de relieve "las deficiencias estructurales de las políticas de vivienda en España, caracterizadas por la falta de incentivos y protección eficaces por el lado de la oferta, así como por medidas inadecuadas por el lado de la demanda".

Ante esto, y con el objetivo de abordar los retos de la asequibilidad y cumplir con los mandatos constitucionales en materia de vivienda, el estudio recomienda adoptar políticas integrales, que incluyan incentivos fiscales para los propietarios; la ampliación de los programas de vivienda social y una mayor protección de los inquilinos.

España la que menos vivienda social tiene de Europa 

Respecto a la vivienda social, los investigadores calculan que España contaba en 2020 con "apenas" un 2,5% de vivienda social, frente al 30% de Países Bajos, una de sus referencias europeas analizadas.

"España está a la cola de Europa en la promoción de vivienda social, y eso no se arregla con decretos ley, sino con años de políticas orientadas a garantizar una oferta de vivienda suficiente y a precios asequibles", expone la jurista especialista en fiscalidad inmobiliaria Sofía Borgia.

Además, el estudio indica que los incentivos fiscales y las garantías jurídicas existentes en España "no han sido suficientes para animar a más propietarios a poner sus viviendas en alquiler", pide un aumento "significativo" de la oferta para contener las subidas de los alquileres de forma "duradera" y recuerda que nueve de cada diez pisos en alquiler son de personas físicas, no de empresas, según el Banco de España.

También reclama una protección "estable" para el inquilino y "menos trabas para construir", para lo que plantean reformar las normas urbanísticas y "reducir la burocracia que frena la construcción".

Los topes actuales no son buena idea 

Por otra parte, en cuanto a los topes actuales al precio en zonas tensionadas, los autores admiten que todavía no pueden evaluarlos ya que los datos del estudio llegan a enero de 2024, antes de que se aplicaran, en Cataluña y en marzo de ese año, los primeros topes de la Ley de Vivienda de 2023.

De esta manera, el estudio señala que con los datos disponibles aún "no se puede saber si los topes funcionan o fracasan", aunque lo marca como "prioridad" en cuanto haya años suficientes y advierte de que los topes "pueden moderar las subidas a corto plazo, pero, sin medidas que mantengan la oferta, pueden empujar a algunos propietarios hacia el alquiler turístico, el de temporada o la venta".