El detalle del BOE que lo cambia todo si te invaden la plaza de garaje, según el administrador de fincas Álex Nasu

Cuando un vecino aparca invadiendo tu plaza de garaje, lo primero que piensas es en acudir a juicio. Pero desde abril de 2025, esa ya no es la primera opción legalmente válida. Según el administrador de fincas Álex Nasu, a través de su cuenta de TikTok, ahora el BOE exige que la comunidad intente una solución extrajudicial antes de demandar. La Ley Orgánica 1/2025 ha cambiado las reglas del juego y obliga a documentar cada paso.

El BOE exige que medies antes de demandar a un vecino que invade tu garaje

El pasado 3 de abril de 2025 entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025, publicada en el BOE, que establece un requisito clave: ninguna demanda civil puede presentarse sin haber intentado primero un acuerdo extrajudicial. Esto aplica, por ejemplo, a un conflicto tan común como que un vecino invada parte de tu plaza de garaje.

En un vídeo viral de TikTok, Álex Nasu lo explica así:

"Los juzgados, como están muy saturados, antes ni siquiera de abrirte las puertas te obligan a que haya como un intento de negociación previa que tú puedas demostrar".

Este intento debe estar documentado mediante un proceso reconocido como mediación, conciliación o arbitraje, lo que se conoce jurídicamente como Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC).

Así debe actuar la comunidad según la ley

En estos casos, según explica Álex Nasu, el presidente de la comunidad puede actuar de dos formas: por iniciativa propia o a solicitud del vecino afectado. El primer paso es enviar un escrito formal al infractor, indicándole que está incumpliendo los estatutos comunitarios y que, de persistir en la ocupación indebida de la plaza, se emprenderán acciones legales.

Pero lo importante es que, a partir de ahora, esas acciones legales no pueden iniciarse directamente, ya que el BOE obliga a documentar el intento de solución previa. Esto protege a todas las partes y reduce la carga de los juzgados, pero también exige más rigor en la actuación comunitaria.

¿Qué son los MASC y cómo aplican en tu comunidad?

Los MASC (Mediación, Arbitraje, Solución Negociada) son procesos que se deben activar antes de acudir a los tribunales. Y no basta con decir que se intentó: hay que poder probarlo, algo que ya permite hacer la nueva plataforma estatal PIMASC, donde se pueden registrar oficialmente estos intentos de acuerdo.

Como explica el administrador de fincas en su vídeo, esta documentación previa es esencial. Los juzgados, tal y como advierte, están saturados y no admitirán la demanda si no se demuestra un intento de negociación previa. Aunque tu vecino te esté invadiendo la plaza, no podrás demandar directamente sin haber seguido los pasos que marca el BOE.

Si la mediación falla, la comunidad sí puede denunciar

Una vez agotados los MASC y si el infractor se niega a rectificar, la comunidad podrá presentar una demanda en nombre del afectado, siempre que exista aprobación en junta de propietarios. Este proceso es también más sólido jurídicamente y protege los derechos del afectado con más garantías.

Y como aclara Álex Nasu en TikTok, esto no es opcional: seguir esta vía previa es obligatorio, y no cumplir con ella puede hacer que la demanda ni siquiera sea admitida a trámite. La ley marca los pasos, y saltárselos no es una opción.