El Gobierno se pisa sus propios decretos: corrige hoy la ley que cambió ayer
Los dos textos fueron aprobados en el mismo Consejo de Ministros, pero el publicado este jueves sustituye una reforma aparecida apenas 24 horas antes y necesita reglas adicionales para conseguir que ambas normas encajen
La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez
El Gobierno ha conseguido algo poco habitual incluso para la siempre complicada legislación de vivienda: publicar el miércoles una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y volver a cambiarla el jueves. Y no porque haya descubierto un error durante esas 24 horas. Los dos decretos fueron aprobados el mismo día y en el mismo Consejo de Ministros.
Ha sucedido con el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el que regula qué ocurre cuando un contrato llega a su vencimiento. El Real Decreto-ley 26/2026, publicado el miércoles, modificó su apartado primero para mantener un sistema de prórrogas anuales. El Real Decreto-ley 27/2026, publicado este jueves, vuelve sobre ese mismo apartado y sustituye el sistema recién aprobado por otro diferente: prórrogas sucesivas de cinco años, o siete cuando el propietario sea una persona jurídica.
No es una interpretación jurídica. El propio segundo decreto reconoce expresamente lo sucedido. Explica que el primero, aprobado "en la misma sesión del Consejo de Ministros", había dado una nueva redacción al artículo 10 y añade inmediatamente que la nueva norma "sustituye dicho régimen".
Traducido para quien no desayuna leyendo el BOE: el Gobierno aprobó el martes dos normas que modificaban la misma pieza de una ley de maneras distintas. Decidió publicarlas en días diferentes y la segunda ha tenido que explicar qué partes de la primera sobreviven y cómo deben relacionarse entre ellas.
Libertad para recuperar el piso... pagando
No es la única costura llamativa del decreto publicado este jueves. El Gobierno asegura en su exposición de motivos que la reforma "no altera el equilibrio de las prestaciones del contrato" y que el propietario mantiene la libertad para decidir que no quiere renovarlo.
La letra pequeña añade inmediatamente el precio de esa libertad. Salvo las excepciones previstas, el casero que decida no continuar deberá indemnizar al inquilino con al menos doce mensualidades correspondientes a una vivienda similar. Y la cantidad nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el arrendatario haya vivido en el inmueble.
Eso significa que doce mensualidades no son necesariamente el máximo. Si el inquilino lleva quince años en la vivienda, el suelo de la compensación será equivalente a quince mensualidades. Maricarmen habría tenido que ser recompensada por su arrendador con el equivalente a 71 mensualidades de alquiler, casi seis años completos. El Ejecutivo sostiene, pese a esa nueva obligación económica, que la medida tampoco altera "el contenido económico del contrato".
Cogido con pinzas
El cálculo abre además otra puerta a futuras disputas. La indemnización debe determinarse tomando como referencia una vivienda de "análogas características" y utilizando el sistema estatal de precios "siempre que ello sea posible". La norma no precisa en ese punto qué debe entenderse exactamente por vivienda análoga ni establece allí un método alternativo cuando el índice no pueda utilizarse.
También aparece el rechazo "tácito". El propietario puede librarse de pagar la indemnización si ofrece al inquilino otro contrato sobre la misma casa en determinadas condiciones y éste lo rechaza expresa o tácitamente. El decreto no concreta en ese precepto cuánto silencio hace falta para entender que alguien ha rechazado una oferta.
Y queda el último mortal carpado con tirabuzón. El Gobierno justifica recurrir al decreto-ley, entre otros motivos, porque una tramitación parlamentaria ordinaria podría provocar que los propietarios se adelantaran y comunicasen la no renovación antes de que cambiase la legislación. Es decir, parte de la urgencia consiste en evitar que los afectados utilicen durante la tramitación las posibilidades que todavía les concede la ley vigente.
Todas estas incongruencias permiten constatar una técnica legislativa singular: dos decretos aprobados simultáneamente, publicados con 24 horas de diferencia, que se pisan sobre el mismo artículo y obligan al segundo a incluir las instrucciones necesarias para que el puzle encaje.