El Gobierno señala a los caseros, pero también cobra del alquiler: ¿quién es aquí el "fondo buitre"?
Hacienda también participa del alquiler porque el rendimiento que obtiene el propietario se integra en su IRPF y acaba generando ingresos para el Estado.
Pedro Sánchez
El Gobierno ha vuelto a situar la vivienda y a los propietarios en el centro del debate político con nuevas medidas destinadas a intervenir en el mercado del alquiler. Pero en esa relación entre caseros e inquilinos hay un tercer actor que también obtiene ingresos: Hacienda.
Los beneficios que genera el alquiler de una vivienda se consideran rendimientos del capital inmobiliario y deben declararse en el IRPF. Eso no significa que el Estado se quede directamente con una parte fija de cada mensualidad, sino que el propietario tributa por el rendimiento que obtiene después de descontar los gastos deducibles y aplicar las reducciones fiscales que correspondan.
Los datos de la Agencia Tributaria correspondientes a 2024 permiten medir el volumen de este mercado. Los propietarios declararon alrededor de 24.609 millones de euros de ingresos brutos derivados del alquiler de viviendas. Tras restar gastos y aplicar las reducciones previstas, el rendimiento neto reducido se situó en unos 7.215 millones de euros.
Esa última cifra no equivale a lo recaudado por Hacienda. Es la cantidad que queda sujeta al sistema de tributación personal de cada contribuyente y sobre la que posteriormente se calcula el impuesto según el conjunto de sus rentas y circunstancias. El IRPF es progresivo y el tipo efectivo varía entre contribuyentes.
Como simple simulación, aplicar un 20% a esos 7.215 millones arrojaría una cifra aproximada de 1.443 millones de euros, un ejemplo matemático que permite ilustrar el peso fiscal de los rendimientos del alquiler.
Por qué Hacienda cobra cuando se alquila una vivienda
La Ley del IRPF considera los ingresos procedentes del arrendamiento de inmuebles como rendimientos del capital inmobiliario.
Antes de calcular el impuesto, el propietario puede deducir determinados gastos relacionados con el inmueble, entre ellos reparaciones, seguros, intereses en determinados supuestos, tributos, cuotas de comunidad o amortizaciones.
Una vez obtenido el rendimiento neto pueden aplicarse, además, las reducciones previstas para los alquileres destinados a vivienda habitual.
La Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 modificó este régimen fiscal. La reducción general, que era del 60%, pasó al 50% para determinados nuevos contratos con efectos desde 2024.
Por ejemplo, si un propietario obtiene un rendimiento neto de 10.000 euros, una reducción del 60% deja 4.000 euros sujetos a tributación. Con una reducción del 50%, la cantidad aumenta hasta los 5.000 euros.El tributo se calcula a partir de una base superior.
La norma contempla, no obstante, reducciones más elevadas si se cumplen determinadas condiciones. Estas pueden alcanzar el 60%, el 70% e incluso el 90% en algunos supuestos vinculados a rehabilitación, alquiler a jóvenes o rebajas de renta en zonas tensionadas.
Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 mantienen con carácter general la reducción del 60%, mientras que los firmados posteriormente se encuadran en el nuevo sistema.
La mayoría de los caseros son particulares
El perfil de los propietarios es otro de los elementos relevantes del mercado.
Según datos analizados por el Banco de España, alrededor del 90% de las viviendas habituales alquiladas a precio de mercado están en manos de personas físicas.
Esto sitúa a los particulares como actores mayoritarios del mercado residencial y reduce el peso relativo de fondos y grandes sociedades en el conjunto de viviendas alquiladas. Los datos se refieren al territorio de régimen fiscal común y excluyen País Vasco y Navarra.
El Banco de España también ha advertido en distintos informes de la falta de oferta disponible en el mercado del alquiler y de las dificultades para responder al crecimiento de la demanda en determinadas zonas.
La fiscalidad del alquiler ha sido modificada por distintos gobiernos.
En 2015, durante el Ejecutivo de Mariano Rajoy, desapareció para los nuevos contratos la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para los inquilinos, aunque se mantuvo un régimen transitorio para quienes ya cumplían los requisitos establecidos con anterioridad.Las comunidades autónomas conservaron, por su parte, sus propias deducciones.
Desde entonces, los cambios fiscales han afectado tanto a los arrendatarios como a los propietarios y se han convertido en una de las herramientas utilizadas por las administraciones para intervenir en el mercado.
Sareb adjudica la gestión de activos a empresas privadas
El papel del Estado en el mercado inmobiliario también pasa por Sareb.
Su consejo de administración aprobó en junio de 2026 la adjudicación de contratos para gestionar parte de sus inmuebles y préstamos a Servihabitat y Aliseda tras un procedimiento de licitación pública.
El lote adjudicado a Aliseda asciende a unos 43,35 millones de euros sin IVA, lo que supone aproximadamente 52,46 millones con el impuesto incluido.El contrato de Servihabitat ronda los 41,86 millones sin IVA.En conjunto, ambas adjudicaciones superan los 85 millones de euros antes de impuestos.
Las dos compañías gestionarán activos con un valor neto contable de varios miles de millones de euros y participarán también en la administración de viviendas y suelos vinculados a la estrategia de Sareb.
Nuevas medidas de vivienda
El debate fiscal vuelve ahora a cobrar relevancia después de que el Gobierno haya anunciado nuevas medidas para el mercado residencial.
Entre ellas se incluyen incentivos destinados a inquilinos y pequeños propietarios, cuya aplicación dependerá de las condiciones concretas establecidas en cada norma.
Con las Cortes disueltas, la Diputación Permanente puede asumir determinadas funciones parlamentarias y pronunciarse sobre decretos leyes.
La Constitución exige, en cualquier caso, que este tipo de normas respondan a una situación de extraordinaria y urgente necesidad.
Pedro Sánchez llegó a La Moncloa en junio de 2018, por lo que las últimas medidas de vivienda llegan después de más de ocho años de gobiernos presididos por el dirigente socialista.El resultado es un mercado en el que intervienen varias capas fiscales y regulatorias.
El inquilino paga una renta al propietario. El propietario declara el rendimiento obtenido. Y Hacienda recauda a través del IRPF sobre esos beneficios.
Por eso, cuando se habla de lo que obtiene el Estado del mercado del alquiler, la precisión es importante: Hacienda no cobra directamente una parte de cada recibo, pero sí obtiene ingresos fiscales de los rendimientos que generan los contratos.
En 2024, los propietarios declararon más de 24.600 millones de euros de ingresos brutos por alquiler de vivienda y unos 7.215 millones de rendimiento neto reducido acabaron integrándose en el sistema tributario.
La fiscalidad se convierte así en una pieza más del problema de la vivienda, junto a la falta de oferta, los precios, las ayudas públicas, la construcción de vivienda asequible y las obligaciones que asumen propietarios e inquilinos.