Qué pasa con el alquiler si tu casa queda inhabitable tras un incendio: esto es lo que dice la LAU

Un incendio puede dejar una vivienda completamente inutilizable de un día para otro. En esa situación, muchos inquilinos se preguntan si deben seguir pagando el alquiler, si pueden rescindir el contrato o si el propietario está obligado a ofrecer una solución. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula estos supuestos y reconoce varios derechos cuando una vivienda alquilada queda inhabitable, aunque la respuesta depende de las circunstancias concretas del siniestro y del alcance de los daños. 

No obstante, la realidad es que la normativa de arrendamientos protege al inquilino frente a cobros indebidos cuando la vivienda queda inutilizada. 

Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando la vivienda queda inhabitable

La principal referencia legal es el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este precepto establece que, cuando la vivienda resulte inhabitable debido a obras de conservación o actuaciones acordadas por una autoridad competente, el inquilino puede elegir entre suspender el contrato o desistir de él sin tener que pagar una indemnización. 

Durante la suspensión, el contrato queda paralizado y también cesa la obligación de abonar la renta hasta que la vivienda vuelva a reunir condiciones de habitabilidad.

En la práctica, si un incendio obliga a realizar importantes trabajos de rehabilitación antes de poder volver a ocupar el inmueble, esta previsión legal puede resultar aplicable, siempre atendiendo a las circunstancias concretas del caso y a la situación jurídica derivada del siniestro.

Además, el artículo 21 de la misma ley recuerda que el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. No obstante, esa obligación encuentra un límite cuando la vivienda ha quedado destruida por una causa que no sea imputable al propietario.

Qué opciones tiene el inquilino tras un incendio

Cuando la vivienda no puede utilizarse como residencia habitual, el inquilino dispone de varias alternativas previstas por la legislación.

La primera consiste en mantener vivo el contrato, pero suspendido mientras duran las obras necesarias para recuperar la habitabilidad. Durante ese tiempo no tendría que abonar la renta, ya que el contrato permanece paralizado hasta que finalicen los trabajos.

La segunda opción es desistir del contrato de alquiler sin penalización. Esta posibilidad puede resultar especialmente útil cuando la rehabilitación va a prolongarse durante meses o cuando los daños hacen inviable regresar a la vivienda en un plazo razonable.

En cualquier caso, resulta recomendable comunicar la situación al propietario lo antes posible y conservar toda la documentación relacionada con el incendio, incluidos informes de los bomberos, peritaciones de la aseguradora y resoluciones administrativas que acrediten que la vivienda no puede ocuparse.

También conviene revisar el contrato de alquiler y las coberturas del seguro de hogar, tanto del propietario como, si existe, del seguro contratado por el propio inquilino. Algunas pólizas incluyen gastos de alojamiento provisional o compensaciones económicas mientras la vivienda permanece inutilizable, aunque estas prestaciones dependen de las condiciones de cada seguro y no de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El plazo legal estándar para presentar la documentación técnica finaliza de forma habitual transcurrido un mes natural desde la entrada en vigor del real decreto o resolución ministerial de la emergencia. 

Entre los documentos imprescindibles se requiere el informe definitivo elaborado por el cuerpo de bomberos de la demarcación, la tasación técnica del Consorcio de Compensación de Seguros y la justificación documental de todos los gastos urgentes derivados de las tareas directas de limpieza o acondicionamiento del edificio afectado.