¿Qué estrategias pueden proteger tu propiedad frente a okupas o impagos?

La ocupación ilegal de viviendas, debida al fenómeno de los Okupas, se ha convertido en un problema creciente en España, especialmente en las ciudades. 

Los propietarios afectados suelen encontrarse en una situación de vulnerabilidad, ya que los okupas acceden a sus propiedades sin autorización y, en muchos casos, cuentan con ciertos amparos legales que dificultan su desalojo inmediato.

¿Quién se convierte en Okupa? 

Los okupas son personas que ocupan de manera ilegal una propiedad que no les pertenece, sin el consentimiento del propietario. 

Esta ocupación puede ocurrir en viviendas, locales comerciales o terrenos, y generalmente se lleva a cabo en propiedades vacías o abandonadas.

Los ocupas suelen aprovechar la falta de vigilancia o seguridad para entrar y residir en estos inmuebles sin pagar alquiler ni tener un contrato formal.

En muchos países, la ocupación ilegal se considera un delito, pero en algunos casos, dependiendo de la legislación local, los ocupas pueden gozar de ciertos derechos si han estado en la propiedad durante un período determinado, por ejemplo empezando como inquilinos legales.

En algunos lugares, las leyes de desahucio pueden ser complicadas y lentas, lo que dificulta que los propietarios recuperen sus propiedades rápidamente.

En los últimos años, la ocupación ilegal de viviendas ha aumentado, especialmente en áreas urbanas con un alto número de inmuebles vacíos. Los okupas suelen ser personas en situación de vulnerabilidad o que no tienen acceso a una vivienda.

¿Se puede un inquilino con contrato legal convertirse en okupa? 

Un inquilino puede convertirse en okupa cuando se queda en la propiedad de manera ilegal, después de que su contrato de arrendamiento haya expirado o si ha dejado de pagar el alquiler sin que el propietario lo haya permitido. 

Algunos inquilinos aprovechan los plazos legales y las trabas administrativas para alargar su estancia sin pagar, convirtiéndose en okupas de facto. Para evitarlo, es clave actuar rápidamente y contar con asesoría legal.

Estos son los escenarios 

Vencimiento del contrato de alquiler y no desalojo: si un inquilino no abandona la propiedad después de que su contrato de arrendamiento expire, se convierte en una ocupación ilegal. Si el propietario no toma medidas para desalojarlo, el inquilino podría seguir ocupando el inmueble como si fuera un okupa.

No pagar el alquiler: si un inquilino deja de pagar el alquiler y sigue viviendo en la propiedad sin acuerdo del propietario, también puede ser considerado un okupa. 

En este caso, la falta de pago constituye una violación de las condiciones del contrato.

Usurpación: en algunos casos, un inquilino puede no tener contrato o acuerdo de arrendamiento formal, y después de vivir un tiempo en el lugar, se instala permanentemente, convirtiéndose en okupa al no tener ningún derecho legal sobre la propiedad.

Lamentablemente, si un inquilino que deja de pagar el alquiler se da de alta en los suministros (agua, luz, gas) a su nombre, puede intentar demostrar una «posesión legítima» de la vivienda, lo que puede dificultar su desalojo.

Otro aspecto a tener en cuenta es que si un inquilino que deja de pagar el alquiler tiene hijos menores, la situación se complica aún más, ya que los servicios sociales pueden intervenir para evitar que queden en la calle, lo que retrasa los procedimientos judiciales y, también en este caso, convierte el okupa en un inquilino con «posesión legitima» del piso. 

Estas estrategias pueden alargar la ocupación durante años.

¿Está penalizada ser okupa? 

Multas económicas: en muchos países, los okupas pueden ser multados si son descubiertos ocupando una propiedad sin el permiso del propietario. 

Las multas varían dependiendo de la legislación local y pueden ser bastante elevadas, lo que añade una carga económica adicional a quienes ya se encuentran en una situación vulnerable.

Desalojo judicial: los propietarios afectados por la ocupación ilegal tienen el derecho de iniciar procedimientos legales para desalojar a los okupas. 

Estos procedimientos, que generalmente involucran una demanda de desalojo, pueden ser largos y costosos, pero al final, si el tribunal decide a favor del propietario, los okupas pueden ser obligados a abandonar la propiedad.

Posibles penas de prisión: en algunas legislaciones, la ocupación ilegal de propiedades se considera un delito penal. 

Si los okupas cometen otros delitos, como daños a la propiedad o resistencia a la autoridad, pueden enfrentarse a penas de prisión. 

Aunque, en muchos casos, la sanción no incluye encarcelamiento inmediato, las autoridades pueden arrestar a los okupas y someterlos a procesos judiciales que los lleven a prisión.

Violación de otros derechos: si los okupas no respetan las condiciones del lugar que ocupan, como alterar la estructura del inmueble o causar daños, pueden ser acusados de otros delitos como vandalismo o destrucción de propiedad, lo que incrementa las sanciones legales.

¿Qué derechos tienen los okupas? 

Algunos ocupas se acogen a la llamada usucapión, un concepto legal que permite adquirir la propiedad de un bien inmueble si ha sido poseído de manera continua, pública y de buena fe durante un tiempo determinado, generalmente 10 o 20 años.

¿Qué salidas tienen los propietarios? 

Denunciar a la policía: en algunos casos, si se demuestra que la ocupación es reciente y hay indicios de allanamiento de morada, la policía puede actuar rápidamente. 

Sin embargo, si los ocupas ya llevan un tiempo en el inmueble, las autoridades no pueden intervenir de inmediato.

El allanamiento de morada es un delito que se comete cuando una persona entra o se mantiene en una morada ajena en contra de la voluntad de su titular, y siempre que el lugar no constituya también la morada del allanador.

Procedimiento judicial de desahucio: para recuperar la propiedad, el propietario debe iniciar un proceso judicial de desahucio. 

Este procedimiento puede durar entre 3 y 6 meses, dependiendo de los tribunales y la complejidad del caso.

Asesoría legal: dado que las leyes de ocupación varían y pueden ser complicadas, muchos propietarios recurren a abogados especializados en derecho inmobiliario para garantizar que sigan los procedimientos correctos y recuperen su propiedad lo más rápido posible.

Desahucio exprés: en algunos casos, si la ocupación es reciente, el propietario puede acceder a un procedimiento de desahucio exprés, que agiliza el proceso judicial y reduce el tiempo necesario para recuperar la propiedad.

En respuesta a este problema, en noviembre de 2024 se aprobó una reforma que permite agilizar los desalojos en casos de ocupación ilegal.

Con esta modificación, si los okupas no presentan un título legítimo de la propiedad en un plazo de 48 horas tras la denuncia, un juez puede ordenar su expulsión inmediata. Esta medida busca reducir los tiempos de espera y eliminar obstáculos judiciales que dificultan la recuperación de las viviendas por parte de sus legítimos propietarios.

¿Cómo se protege un activo inmobiliario vacío? 

Empresas como Invercapital Gestión te ofrecen soluciones personalizadas para propietarios, que desean alquilar sus propiedades de manera segura, sin el temor de que puedan ser ocupadas ilegalmente. 

Proteger una propiedad vacía de los okupas requiere una combinación de medidas preventivas y conocimiento legal. 

Es fundamental reforzar los accesos con cerraduras de alta seguridad y sistemas de alarma, además de asegurarse de que la propiedad se mantenga bien vigilada. 

Realizar visitas regulares y mantener la vivienda en buen estado también ayuda a disuadir la ocupación. 

Estos pasos no solo aumentan la seguridad, sino que también demuestran un interés activo por parte del propietario, lo cual puede desalentar a los okupas potenciales.

Finalmente, contar con un seguro adecuado es una herramienta importante para protegerse de los riesgos asociados con la ocupación ilegal. 

Un seguro de propiedad especializado puede proporcionar respaldo financiero y legal, cubriendo los costos de reparación o incluso los gastos legales que impliquen los procesos de desalojo. 

En muchos casos, este tipo de seguros también ofrece la posibilidad de asistencia jurídica, lo cual es clave para manejar las complejidades legales de la ocupación ilegal.