El problema circular de PS; la falta de capacidad eléctrica retrasa la construcción de vivienda

Aunque no es el principal factor que limita la oferta de vivienda, la necesidad de reforzar o ampliar la infraestructura eléctrica está retrasando la ejecución de promociones inmobiliarias y la llegada de nuevas viviendas al mercado. 

Según el servicio de estudios de BBVA, más de 80.000 viviendas previstas dependen actualmente de la construcción de nuevas infraestructuras eléctricas.

BBVA Research identifica a Madrid, Valencia, Alicante, Sevilla y Murcia entre las áreas donde la capacidad actual de la red condiciona el desarrollo residencial.

¿Qué se espera del mercado inmobiliario español? 

BBVA Research prevé un descenso de la venta de vivienda del 7,3% en 2026 y un incremento de precios del 12%

BBVA Research señala que, cuando la red eléctrica no dispone de capacidad suficiente, los nuevos desarrollos urbanísticos necesitan reforzar la infraestructura existente o construir nuevas subestaciones antes de poder conectarse.

 Este proceso puede retrasar la ejecución de las promociones y demorar la incorporación de viviendas al mercado.

El informe recuerda que ampliar la red eléctrica en grandes desarrollos urbanísticos puede requerir entre cinco y ocho años, debido a la planificación de la red, las autorizaciones administrativas, la evaluación ambiental, la adquisición de suelo y la construcción de las infraestructuras necesarias.

Según el estudio, esta situación ya afecta a distintos proyectos residenciales en España.

Entre los ejemplos analizados figuran promociones en la Comunidad de Madrid, Vélez-Málaga, Estepona y Aragón, donde la disponibilidad de capacidad eléctrica condiciona el calendario de ejecución o incluso la entrega de viviendas ya terminadas.

No es lo mismo en todos los lugares 

BBVA Research concluye que la falta de capacidad eléctrica no afecta por igual a todo el territorio. 

Aunque España dispone de capacidad eléctrica suficiente en términos agregados, esta no siempre se localiza donde existe mayor demanda de vivienda, por lo que numerosas promociones requerirán nuevas subestaciones o refuerzos de la red antes de poder desarrollarse.

El análisis identifica varias provincias donde la capacidad eléctrica disponible resulta insuficiente para abastecer un volumen de viviendas equivalente al déficit residencial acumulado hasta 2025 si no se acometen nuevas inversiones en la red. Entre ellas destacan Madrid, Valencia, Alicante y Murcia, además de otras como Castellón, Toledo, Granada, Cádiz, Almería, Zaragoza, Lleida o Jaén.

En la Comunidad de Madrid, el suelo previsto para los próximos cinco años permitiría construir 126.000 viviendas, mientras que el déficit residencial acumulado asciende a 116.000 viviendas. Sin embargo, la capacidad eléctrica firme disponible permitiría abastecer únicamente unas 40.000 viviendas, por lo que el informe concluye que la viabilidad de muchos desarrollos dependerá de la construcción de nuevas infraestructuras eléctricas.

En la provincia de Valencia, varios de los principales desarrollos urbanísticos previstos —como el PAI del Grao, Parque Central o Malilla Sur— no disponen de capacidad eléctrica suficiente con la red actual, mientras que en el municipio de Valencia solo dos distritos muestran capacidad disponible para nuevas conexiones residenciales.

El estudio identifica una situación similar en Alicante, donde los principales desarrollos previstos en la capital, como PAU 5, Vistahermosa/Nou Nazareth, Benalúa Sur o San Blas, requerirán inversiones adicionales para garantizar el suministro eléctrico.

En Sevilla, numerosos desarrollos, entre ellos Palmas Altas-Entrenúcleos, Dos Hermanas o Alcalá de Guadaíra, también precisarán ampliar la capacidad de la red. 

En Murcia, el informe concluye igualmente que prácticamente todos los grandes desarrollos analizados requerirán nuevas inversiones en infraestructuras eléctricas para poder ejecutarse.

El acceso a la red es un recurso estratégico 

El estudio explica que la regulación aprobada durante la pasada década limitó el ritmo de inversión en redes para garantizar la sostenibilidad financiera del sistema, lo que hoy dificulta responder al aumento de la demanda de acceso eléctrico.

Desde 2020 se han incorporado hitos, plazos y garantías económicas para evitar el acaparamiento de capacidad y liberar permisos no utilizados.

Además, desde 2026 la vivienda pasa a considerarse un proyecto estratégico en la asignación del acceso eléctrico, junto con otras actividades como la industria. 

No obstante, BBVA Research señala que la efectividad de este nuevo marco dependerá del desarrollo reglamentario y de que la asignación se base en criterios objetivos y transparentes.

BBVA Research explica que la saturación de la red no se observa directamente, sino mediante un aumento de los costes para mantener la estabilidad del sistema, restricciones técnicas, vertidos de energía renovable y una menor eficiencia en el funcionamiento de la red.

El informe indica que el rápido despliegue de energías renovables y el avance de la electrificación han incrementado la capacidad de generación eléctrica, mientras que la expansión de la red no ha avanzado al mismo ritmo. Como consecuencia, el 88% de los nudos de distribución dispone de menos de un megavatio de capacidad firme, lo que limita la conexión de nuevos proyectos residenciales o económicos de cierta dimensión.

Asimismo, recuerda que en 2024 España dejó de aprovechar el 1,4% de la energía renovable generada por falta de capacidad de la red y que los costes para mantener la estabilidad del sistema han aumentado de forma significativa en los últimos años.