La trampa de la vivienda: proteger a unos mientras se expulsa a otros del mercado

El desahucio de Mari Carmen debería obligar a Sánchez a explicar por qué una mujer de 87 años ha llegado a esa situación sin una solución suficiente después de 8 años de gobierno. La reacción demagógica y populista de la izquierda, sin embargo, ha encontrado rápidamente otros protagonistas: los propietarios, los fondos y unos contratos que hay que impedir que terminen y, se hacen los indignados.

Lo indignante es que la base electoral responsable de tener a Sánchez en La Moncloa, que llevan ocho años en el ministerio de la vivienda, se queje a la sociedad de las políticas equivocadas de vivienda que su propio gobierno ha aprobado.

Sumar se despachó publicando un comunicado donde reclama prórrogas reforzadas, renovación automática de los alquileres, protección frente a los desahucios, regulación de los pisos turísticos, persecución del fraude en los arrendamientos de temporada y por habitaciones, y la recuperación de la vivienda de Mari Carmen. También reivindica su propuesta para prohibir determinadas compras de viviendas por empresas.

Son medidas que merecen una respuesta y una pregunta esencial: ¿cómo mejorarán el acceso de quienes todavía no tienen un contrato? Porque proteger al que ya está dentro y facilitar la entrada del que busca casa son dos tareas distintas. Pero los que no consiguen alquiler, no generan imágenes atractivas para la televisión.

Mari Carmen merece protección social. También la merecen las familias que no salen en televisión. Si reconocemos esa necesidad como colectiva, entonces corresponde a la sociedad financiarla mediante los impuestos. Un contrato de alquiler no convierte al propietario en responsable del Estado del Bienestar. Cuando se obliga a un propietario a soportarla una carga social sin una compensación suficiente y efectiva, se privatiza el coste de una obligación pública.

La caricatura del casero que plantea la izquierda facilita su demonización. Parece que detrás de cada contrato hubiera un fondo con miles de viviendas y recursos ilimitados. Nada más lejos de la realidad. El Banco de España, en su Informe Anual de 2023 situaba en el 92% la proporción de viviendas principales alquiladas a precio de mercado pertenecientes a particulares, frente al 8% de personas jurídicas privadas. Identificar íntegramente con “fondos buitre” es una deformación de los datos.

En su Informe Anual de 2025, siguiendo los datos tributarios de 2024, mostraba que el 76,1% de los arrendadores particulares tenía una vivienda alquilada como residencia habitual y otro 15% tenía dos. En conjunto, el 91,1%. Eso no convierte a todos en clase media ni describe su patrimonio completo, pero desmonta la pretensión de tratar al arrendador corriente como si gestionara un imperio inmobiliario.

Sánchez y sus socios no entienden que una renta puede complementar una pensión, pagar la atención de una persona dependiente o sostener a una familia. ¿Hace falta acreditar una desgracia para tener derecho a cobrarla?

Pero vayamos al problema de fondo. La vivienda disponible no aumenta al ritmo necesario. El Banco de España cifra en 750.000 viviendas el desfase acumulado entre creación neta de hogares y viviendas terminadas durante 2021–2025. En 2025 se crearon aproximadamente 240.000 hogares y se terminaron 91.896 viviendas. Son 2,6 nuevos hogares por cada vivienda terminada. Es un gravísimo problema de oferta, especialmente relevante en algunas poblaciones y, este gobierno, no hace más que agravar el problema con cada decisión que toma. Ante semejante escasez, desalentar la oferta es una irresponsabilidad.

Pongámonos en perspectiva. España terminó 658.510 viviendas en 2006. En 2016 había caído a 44.630. La recuperación desde entonces sigue siendo insuficiente ante la formación actual de hogares. Máxime cuando Sánchez ha pontificado contra el sector de la construcción durante estos años y ahora nos faltan empresas y trabajadores.

Una lección básica para propagandistas sin fundamento: cuando la demanda crece y la oferta no responde la presión se traslada a los precios. El precio no es el problema, ta solo es el mensajero de la escasez.

La solución es desplazar la curva de oferta hacia la derecha: hay que construir, rehabilitar y facilitar que más viviendas se destinen a residencia habitual allí donde hacen falta. Hay que acabar con trabas urbanísticas, falta de trabajadores, baja productividad y problemas de infraestructuras. La regulación no explica todo el atasco, pero, con ocho años en La Moncloa, Sánchez tiene responsabilidades concretas sobre una parte decisiva de este fracaso.

Con ese diagnóstico, veamos lo que plantea Sumar para el nuevo Real Decreto.

Si las prórrogas y la renovación automática convierten un contrato temporal en una obligación de duración incierta para el propietario, aumenta el riesgo de que este seleccione con mayor dureza al próximo inquilino o decida no alquilar. Así de simple.

Si el Real Decreto del gobierno puede impedir que termine un contrato, provocará que muchos propietarios no quieran firmar uno.

La estabilidad contractual tiene valor. Precisamente por eso conviene ofrecer reglas previsibles y garantías suficientes para que puedan aflorar viviendas. Blindar a unos mientras se dificulta el acceso de otros, solo consolida un mercado dividido entre quienes conservan su vivienda y quienes no consiguen entrar.

La protección frente al desahucio plantea el mismo dilema. Una suspensión puede evitar una pérdida inmediata del hogar. Pero, si el arrendador anticipa impagos prolongados sin cobertura suficiente, puede exigir más solvencia y más garantías. Dicho de otra forma, se expulsa del acceso a la vivienda a los vulnerables, incluido jubilados. La vulnerabilidad corre el riesgo de convertirse en una señal para descartar al candidato.

Los controles de precios tampoco funcionan. En un reciente trabajo de Fernando Pinto publicado por Fedea, se observa que, entre el primer trimestre de 2024 y el último de 2025, la oferta anunciada de vivienda cayó un 20,5% en Cataluña y aumentó un 3,9% en Madrid. Un precio intervenido sirve de poco a quien no encuentra una vivienda que alquilar.

La propuesta contra los fondos merece otra distinción. La izquierda española quiere restringir la adquisición de viviendas por personas jurídicas, con determinadas excepciones. Su alcance es más amplio que el lema contra los “fondos buitre”.

Comprar para alquilar también permite acceder a una vivienda a quien no puede comprarla. Una restricción de ese alcance debe justificar cómo preservará la inversión destinada al alquiler, la rehabilitación y la financiación de nuevas promociones. Una familia sin ahorro para la entrada de una hipoteca necesita que alguien esté dispuesto a alquilarle.

Sobre los pisos turísticos, una crítica seria debe reconocer que su concentración puede restar vivienda al uso residencial en determinados barrios. Regularla puede estar justificado. Lo exigible es medir cuántas viviendas regresan realmente al alquiler habitual y cómo cambia el acceso. No basta con suponer que cada alojamiento turístico suprimido se convertirá automáticamente en un alquiler asequible. Es de un simplismo ruborizante.

También debe perseguirse el fraude en los contratos de temporada y por habitaciones. Si se disfraza una residencia permanente para eludir sus obligaciones, corresponde actuar contra esa práctica. Al mismo tiempo, existen necesidades temporales reales: por estudios, desplazamientos laborales o tratamientos médicos. Y compartir piso permite alojarse a personas que no pueden pagar una vivienda completa. Una regulación bien diseñada debe proteger a esos usuarios y preservar una oferta legal, en lugar de tratar toda la modalidad como sospechosa.

Para casos como el de Mari Carmen hay alternativas. No cabe la expropiación, sino construir vivienda social para alquilarla según los ingresos. Movilizar viviendas existentes mediante acuerdos y garantías. Cubrir el impago de hogares que carecen de avalistas. Financiar soluciones habitacionales antes de que llegue el lanzamiento. Son actuaciones que necesitan presupuesto, gestión y controles. Precisamente por eso necesitamos gobiernos serios.

La evolución demográfica hace aún más urgente abordar el problema. Cada año España crece en 600.000 habitante netos, principalmente inmigrantes. Son personas, no equivalente a tantos hogares, pero ese crecimiento debe incorporarse a la planificación residencial. Quienes llegan con ingresos bajos, poco ahorro y sin avalistas pueden encontrar especialmente difícil superar los filtros del alquiler. Necesitan propietarios dispuestos a contratar con ellos.

España necesita más vivienda y una protección mejor financiada. El Gobierno central solo ha dado pasos atrás. El famoso ICO para vivienda social inicialmente se publicó que tendría un volumen de 4.000 millones. Hoy sabemos que se ha reducido un 81% hasta dejarlo en 750 millones. Hemos dilapidado la mayor oportunidad de nuestra historia con los fondos Next Generation, devolviendo 61.000 millones de los 163.000 millones concedidos por Bruselas en 2020. Ahora nos dicen que se hará con el fondo “España Crece”, mientras apenas se construye vivienda.

El propietario ya contribuye al Estado del bienestar cuando paga sus impuestos. Exigirle que, además, cubra por su cuenta el fracaso de la política de vivienda supone cobrarle dos veces. Gobernar obliga a elegir prioridades y financiar las decisiones. Prometerlas a costa del vecino es mucho más fácil.