Un experto en alquileres da las claves del buen alquiler para detectar a los 'inquiokupas'

En medio de una auténtica tormenta para el mercado de alquiler en España, con una oferta desplomada y unos precios por las nubes, el presidente de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, pasa por los micrófonos de ESdiarioTV para exponer las causas de esta problemática y sus posibles soluciones. Zurdo no se muerde la lengua al señalar a la legislación intervencionista como principal culpable de la crisis del alquiler y lanza propuestas para recuperar la confianza de los propietarios.

P. ¿Cuál es la principal causa del desplome en la oferta de viviendas en alquiler?

R. Pues el motivo es sobre todo que se ha reducido la oferta, y la oferta se ha reducido por una legislación muy intervencionista que, desde el año 2019, ha impregnado el arrendamiento de viviendas, lo que ha hecho que muchos arrendadores, ante ese corsé que les controlan, como pueden fijar las rentas, la duración de los arrendamientos, las prórrogas, la actualización de las rentas y demás, se han visto obligados a buscar otros canales para colocar sus viviendas en lugar de irse al arrendamiento. Eso es lo que ha producido que la oferta se reduzca y entonces los precios hayan subido al haber menos ofertas.

P. Ustedes publicaron un artículo titulado: “Es la oferta, estúpido”. ¿Tan decisivo es este factor?

R. Es que hemos notado que todas las medidas que se han legislado durante estos últimos años se han dirigido a la demanda, a excitar la demanda, cuando el problema no estaba en la demanda. El problema está en la oferta. ¿De qué sirve tener una demanda altísima, como ocurre actualmente, cuando la oferta no da abasto para esa demanda? Entonces, por eso comentamos ese artículo de que el problema radicaba en la oferta, no en la demanda. Y esto sigue así, no se ha cambiado. Todas las medidas que se están aplicando y legislando en este momento están otra vez dirigidas hacia la demanda. Hay que favorecer la oferta, porque si aparece la oferta, los inversores, los promotores no se irán de este mercado y volverán a él. Si aumenta la oferta, los precios lógicamente van a bajar.

P. Un dato que sorprende: el 92% de las viviendas en alquiler en España pertenecen a particulares. ¿Cómo viven ellos esta situación?

R. Los particulares se sienten desprotegidos y atacados. Lo que hay que hacer es acercarse a los particulares con medidas que no sean tan coercitivas como las que hay ahora, con exenciones fiscales, beneficios… pero cuando hablo de los particulares, no solo a los particulares, que es donde está el mayor porcentaje, sino también a todos los que pueden crear oferta. No hay que olvidar a promotores, no hay que olvidar a constructores, porque aquí se trata de que el esfuerzo sea común de todos y que todos pongan el granito.

P. Uno de los mayores temores de los propietarios es el impago. ¿Qué pasa si un inquilino deja de pagar?

R. Pues es el gran temor que hay actualmente, porque en este momento puede entrar una persona en tu casa -no hablo ya de los casos de ocupación, que eso va por otra línea-, no se tienen las precauciones debidas y te deja de pagar las rentas. El problema que tenemos es que, en este momento, con la legislación actual, los procedimientos que hay para desalojar a ese inquilino son larguísimos; en algunos casos pueden llegar a los dos años de duración fácilmente. En ese caso, lo que hacen los propietarios es intentar abandonar la vía del arrendamiento de viviendas e irse a otros negocios para buscar rentabilidades.

P. ¿Qué pasa si el contrato es compartido por varios inquilinos y uno deja de pagar?

R. Ahí es fundamental incluir en el contrato una cláusula de responsabilidad solidaria. Si no se hace, la responsabilidad de los inquilinos es mancomunada; es decir, si hay tres personas y cada uno paga una parte de su deuda, si uno de los arrendatarios no paga esa deuda, el propietario no puede dirigirse contra el resto de los arrendatarios, porque no hay una responsabilidad solidaria, con lo cual no podría reclamar la deuda. Si la responsabilidad fuera solidaria de todos, si un inquilino determinado de esa comunidad de inquilinos no paga la renta, sí podría dirigirse el arrendador contra el resto de arrendatarios para resolver el contrato. Es fundamental establecer en los contratos que la responsabilidad de todos los que ocupan la casa sea solidaria entre todos ellos, nunca mancomunada.

P. También se están viendo abusos en la fianza. ¿Qué dice la ley exactamente?

R. Se incumple la ley. En la legislación fija claramente que la fianza legal solo puede ser de un mes y la fianza convencional no puede pasar de dos meses. ¿Qué vemos en todos los contratos que nos llegan a nosotros? Que hay veces que se piden avales de un año o depósitos de seis meses, por ejemplo. Eso es totalmente ilegal. Eso ocurría antes del año 2019, que es cuando cambia la legislación, por lo que, si ahora a un inquilino le han pedido un depósito de siete u ocho meses, lo que puede hacer es denunciarlo y reajustar ese depósito a lo que permite la ley.

P. ¿Qué opinión tiene de la llamada “huelga de alquileres”?

R. Es una irresponsabilidad que puede distorsionar el mercado del alquiler, porque le puede hacer a muchos arrendatarios creer que es una huelga legal, que se tiene derecho a ello y lo que puede pasar es que dejen de pagar las rentas. Y la respuesta de los arrendadores va a ser inmediata: desahucio por falta de pago de rentas. Entonces, algunos arrendatarios equivocadamente pueden seguir esa huelga dejando de pagar las rentas, pero van a entrar en procedimientos judiciales que no les va a interesar a nadie.

La profesionalización del alquiler

P. ¿Cómo protege la Agencia Negociadora del Alquiler a los propietarios?

R. Lo que hemos notado desde hace mucho tiempo y todavía sigue ocurriendo que hay una necesidad de profesionalizar el mercado del alquiler, es clave porque cuando hay personas que nos llegan a las oficinas para que llevemos los desahucios -porque llevamos desahucios externos de gente de la calle- notamos que esas personas realmente se les ha colado el problema por una falta de diligencia suya: han redactado contratos que no estaban en vigor, han filtrado los inquilinos sin ningún filtro simplemente porque “me lo recomendó el conserje” o “me parecían educados”.

Esto hay que tratarlo de una manera mucho más profesional. O sea, aquí es como cuando vas a un banco a pedir un préstamo hipotecario, lo que tienes que hacer es filtrar a ese inquilino que vas a ver en tu casa, hacer un estudio de ese inquilino, la solvencia, los registros de impagos. Entonces, lo que hacemos nosotros en nuestra intervención es eso que no hace el inquilino. Realmente eso es profesionalizar el alquiler. El propietario acude a nosotros para que nos encarguemos de todo el alquiler durante todas las etapas. Entonces, si ese inquilino que ha sido seleccionado por la agencia de alquiler deja de pagar las rentas, al propietario le va a dar igual, porque se las pagamos nosotros; quien asume el problema de hacer las cosas mal somos nosotros.

P. Hablemos del “inqui-okupa”, esa figura que cada vez da más miedo. ¿Cómo detectarlo?

R. Detectarlo a nivel profesional es más sencillo, pero a nivel particular es muy problemático. Yo creo que hay un concepto equivocado de ‘inquiokupa’. Mucha gente piensa que un ‘inquiokupa’ es aquella persona que, al terminar el contrato, no se va de la vivienda y deja de pagar las rentas; realmente el ‘inquiokupa’ es aquella persona que desde la primera relación con el propietario tiene la intención de engañarle para conseguir un contrato que no tiene. O sea, es como una ocupación de la casa, pero pacífica. ¿Y cómo engaña al arrendador? Pues paga la primera renta, paga el mes de fianza y a partir de ahí deja de pagar. Ya tiene el contrato de arrendamiento y sabe que con ese contrato ya puede estar más tiempo en la casa, porque el procedimiento judicial para desalojarlo puede demorarse hasta dos años.

Entonces, cuando hay esa voluntad de entrada desde el inicio de una persona que quiere engañar al inquilino, en ese caso sí que estamos ante una ‘inquiokupación’. Si eso se produce de forma sobrevenida en el tiempo, porque esa persona de entrada no tiene esa idea, pero luego ya deja de pagar, no estamos ante un caso de ocupación, estamos ante un caso de una persona que deja de pagar las rentas, un desahucio por falta de impago de rentas.

Normalmente los ‘inquiokupas’ suelen ser inquilinos insolventes. Una persona que tiene su trabajo y sus ingresos estables, no entra en esa situación, porque tiene algo que perder, le puedan embargar sus salarios. Entonces, la clave para evitar la ‘inquiokupación’ está en la selección del inquilino, en no bajar la guardia en el momento de la elección de los inquilinos, ver que los ingresos de los inquilinos son estables en el tiempo y, si no son estables, tener algún tipo de garantía adicional, como un fiador o un afianzamiento de esa manera.