La revisión de la caldera antes del frío: qué debe pagar el propietario y qué corresponde al inquilino

Con la llegada del otoño y el descenso de las temperaturas, la revisión de la caldera se convierte en una prioridad para garantizar el confort y la seguridad en los hogares. En las viviendas de alquiler, sin embargo, surge con frecuencia la duda sobre quién debe asumir el coste de esta revisión y de las posibles reparaciones: si el propietario o el inquilino. La respuesta la marcan la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), que establecen con claridad las obligaciones de cada parte en materia de conservación y mantenimiento de la vivienda.

Qué gastos asume el propietario según la LAU y el RITE

El artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador (propietario) a realizar, sin poder repercutirlo en el alquiler, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. La caldera, al ser un elemento esencial para disponer de agua caliente y calefacción, entra dentro de los servicios básicos que garantizan esa habitabilidad.

Por ello, las revisiones periódicas obligatorias de la caldera de gas corresponden al propietario, ya que se consideran una medida preventiva para asegurar el correcto funcionamiento y la seguridad de la instalación. La normativa del RITE establece que las calderas murales de gas de uso doméstico (potencia igual o inferior a 70 kW) deben pasar una revisión obligatoria cada dos años, mientras que las calderas de pie o de otros combustibles como gasóleo requieren mantenimiento anual incluso en vivienda.

Además, cualquier reparación estructural, avería importante o sustitución de la caldera por antigüedad o fallo técnico interno también corre a cargo del propietario, salvo que se demuestre que el deterioro fue provocado por un mal uso imputable al inquilino. El cambio o sustitución de una caldera por una nueva corresponde siempre al arrendador, ya que se considera una inversión de mejora y conservación estructural de la vivienda. Si la caldera queda inutilizada y el propietario se niega a repararla en un plazo razonable, el inquilino puede instar la resolución del contrato o realizar las reparaciones por su cuenta y descontarlas de la renta, siguiendo el procedimiento legal establecido.

Qué reparaciones y mantenimientos paga el inquilino

La misma Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 21.4, establece que las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda corren a cargo del arrendatario (inquilino). La jurisprudencia suele situar el límite orientativo de estas pequeñas reparaciones en torno a los 150 euros, aunque no existe una cifra fija establecida por ley.

Esto incluye tareas de mantenimiento cotidiano como reponer la presión del circuito de agua (entre 1,2 y 1,5 bares en frío), purgar los radiadores al menos cada seis meses, la limpieza o sustitución de filtros, y el cambio de latiguillos o pequeñas juntas. También corresponde al inquilino mantener la caldera en verano, encendiéndola unos 15 minutos a la semana durante los meses de calor para evitar la acumulación de polvo o moho en las piezas internas.

El inquilino también tiene la obligación de notificar al propietario, a la mayor brevedad posible, cualquier avería o deterioro que detecte en la caldera, preferiblemente por escrito para dejar constancia. Debe permitir el acceso de técnicos autorizados para realizar las reparaciones necesarias. Si la avería de la caldera es consecuencia de un uso negligente o indebido por parte del inquilino, como manipular el aparato sin conocimiento técnico o ignorar señales de alerta, la responsabilidad de los daños recaerá sobre él conforme al artículo 1563 del Código Civil, y deberá asumir el coste de la reparación o incluso de la sustitución del equipo.

Es importante recordar que cualquier cláusula del contrato de alquiler que obligue al inquilino a asumir reparaciones o revisiones de habitabilidad que corresponden al propietario es considerada nula por la ley. No es obligatorio contratar un servicio de mantenimiento adicional, pero sí es altamente recomendable para evitar averías costosas y asegurar que el aparato consuma de manera eficiente.