Banco de España anuncia que el precio de la vivienda se resistirá a bajar

El Banco de España ha publicado un informe titulado 'El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios', en el que señala que, a pesar del encarecimiento del crédito a causa de las subidas del tipo de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), el precio de la vivienda seguirá mostrando una resistencia a la baja mayor que las variables de cantidades del mercado residencial, como las compraventas o los visados. Esta resistencia se debe a la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los agentes del mercado inmobiliario.

El informe también destaca que el escenario inflacionista actual, el consiguiente endurecimiento de la política monetaria y las condiciones de financiación están afectando negativamente al dinamismo del mercado de la vivienda.

Según el Banco de España, un aumento del tipo hipotecario de 100 puntos básicos, parecido al observado entre el final de 2021 y el final de 2022, tiene un impacto mediano negativo y estadísticamente significativo tanto sobre las variables de cantidades (visados de obra nueva y compraventas) como sobre los precios.

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Por ejemplo, transcurridos ocho trimestres, el impacto mediano sobre los visados de obra nueva y las compraventas de vivienda sería de casi el 11% y algo más del 3%, respectivamente. En cambio, es de una magnitud inferior en el caso de los precios (algo menos del 2% al cabo de dos años).

En cuanto a la relación entre la oferta y la demanda de vivienda en los próximos años, el informe advierte de que estará influenciada por los flujos migratorios netos. Si se cumplen las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE), que prevén un aumento significativo del número de hogares hasta 2024, es probable que haya una prolongación del tensionamiento en algunos mercados locales debido a la insuficiencia de viviendas terminadas para satisfacer la demanda esperada de hogares.

Política económica

Desde el punto de vista de la política económica, el informe sugiere la conveniencia de revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable para agilizar la producción de viviendas y hacer frente al desajuste mencionado entre la oferta y la demanda.

En relación al desajuste entre la oferta y la demanda, el informe destaca que la demanda de vivienda en propiedad se ha recuperado después del impacto de la pandemia más rápidamente que la oferta, más rígida a corto plazo, lo que ha generado cierto desajuste y presiones alcistas sobre los precios.

Las perturbaciones económicas sufridas en los últimos tres años han afectado intensamente a varios de los determinantes de la oferta y la demanda de vivienda. Así, se observa una menor suficiencia de la oferta para atender la demanda a nivel regional y los precios de la vivienda en propiedad han subido más en las comunidades autónomas con mayor escasez relativa de oferta.

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La oferta de vivienda nueva sigue siendo limitada debido al encarecimiento de los materiales de construcción, los problemas de disponibilidad y la escasez de mano de obra. Esto ha llevado a un desplazamiento de la demanda hacia la vivienda de segunda mano, ejerciendo presión sobre sus precios.

En cuanto a la oferta de viviendas usadas, se vio impulsada durante la pandemia por el aumento en el mercado de las viviendas heredadas, aunque su importancia cuantitativa es menor que la de la oferta de vivienda nueva. Además, esta evolución se ha visto contrarrestada por la recuperación del turismo nacional y extranjero, sobre todo a partir de 2021, lo que en algunos mercados locales ha propiciado que parte de la oferta de vivienda se haya destinado a fines vacacionales.

Perfil del comprador

El informe también señala que, a partir de la pandemia, la evolución entre la oferta y la demanda ha provocado un desajuste más significativo especialmente en las áreas geográficas más pobladas. Así, en 2022 se registró el mayor aumento nominal en el precio de la vivienda desde 2007 y la menor suficiencia de la oferta para satisfacer la demanda.

Según el Banco de España, la recuperación de la demanda recayó, inicialmente, en el componente nacional de la demanda y, más tarde, en el extranjero. En 2022, las compraventas extranjeras superaron en un 40% su cifra de 2019.

Los compradores nacionales, por otro lado, tendieron a ser, de acuerdo con sus características socioeconómicas, hogares de renta elevada, mediana edad (entre 30 y 49 años) y niveles superiores de estudios.