Hacienda prepara otro castigo fiscal a los propietarios que suban el alquiler al renovar el contrato

El Gobierno vuelve a poner el foco sobre los propietarios de vivienda en alquiler. Según fuentes del Ministerio de Hacienda, el Ejecutivo negocia con los grupos parlamentarios una nueva vuelta de tuerca fiscal: penalizar en el IRPF a los caseros que incrementen el precio del alquiler cuando finalice el contrato. No se trataría de limitar las actualizaciones anuales conforme al IPC, sino de castigar fiscalmente a quienes, al renovar o firmar un nuevo contrato, decidan ajustar la renta al precio de mercado.

La medida, adelantada por El País y confirmada por Hacienda, supone un nuevo paso en la estrategia intervencionista del Ejecutivo en materia de vivienda. En lugar de aumentar la oferta o facilitar la seguridad jurídica, el Gobierno opta por presionar fiscalmente a quienes ponen sus inmuebles en el mercado, trasladando la idea de que subir el alquiler —aunque sea tras la finalización de un contrato— merece reproche tributario.

Esta iniciativa contrasta con el anuncio realizado el pasado mes de enero por el presidente del Gobierno, que prometió una bonificación del 100% en el IRPF para los propietarios que mantuvieran el mismo precio en el siguiente contrato. Aquella propuesta ya generó críticas, incluso entre socios parlamentarios del Ejecutivo, pero ahora el planteamiento va más allá: no se trata solo de premiar al que no sube, sino de castigar al que lo hace.

Conviene recordar que, en el régimen actual, los arrendadores ya cuentan con importantes condicionantes y un marco regulatorio cada vez más restrictivo. La normativa permite una reducción general del 50% del rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de vivienda habitual, siempre que se cumplan determinados requisitos formales. Este porcentaje puede elevarse al 60% si la vivienda ha sido rehabilitada recientemente y al 70% si el propietario participa en programas públicos de alquiler. Además, en zonas declaradas tensionadas, la Ley de Vivienda contempla deducciones que pueden alcanzar el 90% del rendimiento neto para quienes reduzcan el precio.

Más presión fiscal sobre la propiedad privada

Es decir, el sistema actual ya combina incentivos fiscales con fuertes exigencias regulatorias. Aun así, el Gobierno considera insuficiente este entramado y plantea ahora introducir penalizaciones adicionales. En la práctica, esto implica que el propietario que, tras años con una renta congelada o por debajo del mercado, decida actualizar el precio a la nueva realidad económica podría ver mermada su rentabilidad vía impuestos.

Desde el Ministerio de Vivienda, su titular, Isabel Rodríguez, ha mostrado su disposición a seguir negociando tanto esta bonificación como la futura regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, otro frente que apunta a mayores controles. El mensaje político es claro: el Ejecutivo quiere reforzar su intervención sobre el mercado del alquiler.

Sin embargo, la propia coalición de Gobierno exhibe fisuras. Sumar, socio del PSOE en el Ejecutivo, considera que estas medidas fiscales son insuficientes y reclama directamente la prórroga automática de los contratos como herramienta con “impacto real”. A juicio de la formación impulsada por Yolanda Díaz, los propietarios ya disfrutan de ventajas fiscales y desincentivar subidas no sería más que recortar un “privilegio”.

El debate revela hasta qué punto el alquiler se ha convertido en campo de batalla ideológico. Mientras una parte del Gobierno apuesta por intensificar los controles, otra considera que las medidas actuales se quedan cortas y exige una intervención todavía mayor. En ningún caso parece contemplarse seriamente una liberalización del mercado que incentive la oferta, aporte seguridad jurídica y permita que los precios se ajusten en función de la oferta y la demanda.

Intervención creciente frente a un mercado cada vez más reducido

Diversos analistas vienen advirtiendo de que la presión fiscal y regulatoria sobre los propietarios puede provocar el efecto contrario al buscado: menos viviendas en alquiler, más economía sumergida o el traslado de inmuebles al mercado de compraventa o al alquiler turístico. Cuando el marco normativo se percibe como hostil o imprevisible, muchos pequeños propietarios optan por retirar su vivienda del mercado.

El alquiler, sostienen quienes defienden un mercado más libre, debe regirse por acuerdos voluntarios entre partes y por la competencia, no por la amenaza constante de nuevas penalizaciones fiscales. Si el problema estructural es la escasez de oferta, castigar al arrendador que ajusta precios no parece la vía más eficaz para ampliar el parque disponible.

En un contexto de fuerte subida de precios —más de un 40% en el último lustro, según datos citados por Sumar— la cuestión de fondo es si la intervención continuada está contribuyendo a aliviar la situación o, por el contrario, está generando más rigideces y desconfianza. La experiencia de otros mercados tensionados apunta a que limitar o penalizar precios sin aumentar la oferta suele traducirse en distorsiones, listas de espera y menor movilidad.

Mientras el Ejecutivo continúa negociando nuevas medidas fiscales, el mercado del alquiler permanece en un clima de incertidumbre permanente. Y en ese escenario, la pregunta que muchos se hacen es si gravar más al propietario que decide libremente el precio de su vivienda contribuirá realmente a resolver el problema… o si terminará agravándolo.