Hace falta un boom

Mientras se sigue debatiendo sobre el control de precios del alquiler, siguen subiendo, como demuestra por ejemplo el caso de Pamplona, donde la declaración de "zona tensionada" ha llevado a que la oferta se desplome catastróficamente (y no hablemos de las condiciones en que se ofrece lo que queda). 

Y como muestra tozudamente la realidad cada vez que se le consulta, los únicos sitios en los que bajan los precios de los inmuebles es donde se construyen. Y el único sitio donde bajan los precios del alquiler es donde aumenta el parque de inmuebles para alquilar.

El gobierno y distintas comunidades han anunciado (varias veces) planes e inversiones en promoción de vivienda que no alcanzarían a cubrir una semana de demanda, en el caso hipotético de que se cumplieran. No son la solución, no pueden serlo, porque el coste de las promociones necesarias es muchísimo mayor de lo que se puede permitir el Estado.

Y si partimos de que hace falta vivienda y no basta con la promoción pública, parece claro que el debate productivo no es cómo forzar a los propietarios a bajar los precios, sino cómo crear, rápidamente, la enorme masa de vivienda que España necesita. Tanto en venta como en alquiler. El problema no se va a solucionar apretando el globo, sino bajando la presión.

En este país, como en otros de Europa, la construcción de vivienda nueva (especialmente excluyendo la vacacional) no ha crecido ni remotamente en la misma medida que la población desde hace varias décadas. Las causas son distintas según los mercados, pero en el nuestro el desequilibrio es más que notorio. Lo que lleva a preguntarse por las causas, y debería llevar a resolverlas.

La construcción de vivienda en España tiene varias restricciones. La principal es la zonificación, es decir la actividad municipal (a veces también autonómica) de designar zonas para edificación y proveer la infraestructura mínima necesaria. Los planes urbanísticos, en resumen. Basta ver los números para verificar que la actividad municipal en este sentido es muy inferior a la de décadas anteriores.

La corrupción que acompañó a demasiados ayuntamientos durante el inicio del anterior boom inmobiliario tiene probablemente bastante que ver. El endurecimiento de las normativas y el aumento de la complejidad con los que se intentó combatir esa corrupción, también. Pero aún así, resulta notable el frenazo a la expansión de la nueva construcción justo al inicio de una expansión poblacional.

Y otro factor que seguramente afecta a los políticos que deberían estar tomando medidas para facilitar la construcción es la experiencia de cómo acabó el último boom. Con promotores y constructoras quebrados, cajas de ahorro necesitando rescate, y demasiados propietarios con hipotecas más altas que el valor de la vivienda.

Es importante señalar que el boom anterior no fue provocado tanto por un exceso de demanda como por un exceso de crédito. Y que las circunstancias son muy diferentes. No es lo mismo tener un conjunto de cajas de ahorro compitiendo por ver quién ofrecía la hipoteca más barata con menos garantías, lo que encarecía cualquier cosa que se construyera, que sacar al mercado vivienda en unas condiciones de crédito normales cuando hay un déficit real.

Y es importante señalarlo porque tenemos millones de personas esperando a que el problema se solucione solo. A que los precios bajan mágicamente a niveles razonables. O a que el gobierno de turno extorsione a los propietarios para que no se beneficien del valor de lo que tienen. Tenemos a demasiados políticos hablando de parches o discutiendo medidas que intentan corregir síntomas, en lugar de ir a la raíz del problema.

En este país, cuando ha habido alquiler asequible es cuando se ha favorecido como inversión: cuando se crearon los ensanches de tantas ciudades. Pero tratamos la búsqueda de rendimiento como un pecado y nos sorprendemos de que apenas se edifique para alquiler. Cuando ha bajado el precio de los inmuebles es cuando hemos logrado acercar la oferta a la demanda, aunque sea en plena crisis. Eso no es una desgracia: es el único modo de corregir un enorme desequilibrio causado por la escasez de vivienda... por falta de edificabilidad.

Faltan planes urbanísticos. Falta fomento de la construcción de vivienda. Son medidas que se pueden tomar a nivel municipal, y que tienen efecto a corto y medio plazo. Para salir del agujero en el que hemos conseguido meternos, hace falta impulsar un auténtico boom de la construcción.

O eso, o asumir que la vivienda ha dejado de estar al alcance de cada vez más españoles. No sólo jóvenes.